Bau & Immobilien

Um eine Bauabnahme zu dokumentieren, wird in der Regel ein Abnahmeprotokoll angefertigt. Während das BGB-Bauvertragsrecht dieses nicht verbindlich vorschreibt, ist das Abnahmeprotokoll ein wichtiger Bestandteil der förmlichen Abnahme nach VOB/B. Neben der eigentlichen Dokumentation sollte es weitere wichtige Angaben, z. B. zu den Beteiligten und zu Vorbehalten beinhalten.

Abnahmeprotokoll: Diese Angaben gehören rein

Die VOB/B regelt in § 12 Abs. 4 Nr. 1, dass im Rahmen einer förmlichen Abnahme der Befund in einer „gemeinsamen Verhandlung schriftlich niederzulegen“ ist. Demnach wird die förmliche Abnahme erst mit dem schriftlichen Abnahmeprotokoll wirksam. Dabei sollten Bauunternehmen beachten, dass die VOB/B gegenüber Verbrauchern nicht zur Anwendung vorgesehen und nicht vollständig wirksam ist. 

Gemäß VOB/B muss das Abnahmeprotokoll mindestens folgende Angaben beinhalten: 

  • Beteiligte an der Abnahme
  • Abnahmetag
  • abzunehmende Arbeiten
  • eindeutige Erklärung zur Abnahme oder Abnahmeverweigerung
  • übereinstimmend festgestellte Mängel sowie strittige Mängel, einschließlich Einwendungen des Auftragnehmers zu den strittigen Mängeln und Stellungnahmen beigezogener Sachverständiger
  • Vorbehalt gegen Gewährleistungsansprüche, insbesondere für dem Auftraggeber bekannte Mängel
  • Vertragsstrafenvorbehalt  

Für den Auftraggeber ist es zudem sinnvoll eine Frist für die Beseitigung der Mängel anzusetzen, die bei der Abnahme festgestellt wurden. Auch fehlende Restleistungen sollten in das Abnahmeprotokoll aufgenommen werden. 

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Hinweis: Selbst wenn gemäß BGB die Bauabnahme auch mündlich erfolgen kann, ist es ratsam, über jede Abnahme ein Abnahmeprotokoll zu erstellen – allein schon zu Beweiszwecken. 

Wenn kein gemeinsames Abnahmeprotokoll zustande kommt? 

Kommt wegen erheblicher Streitigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer kein „gemeinsames“ Abnahmeprotokoll zustande, sollte jede Partei ein eigenes Abnahmeprotokoll zu Dokumentationszwecken anfertigen. Allerdings liegt dann keine förmliche Abnahme im Sinne des § 12 Abs. 4 VOB/B vor. 

Immer wieder kommt es außerdem wegen der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls zum Streit. Eine Unterschrift ist nach VOB/B jedoch keine Voraussetzung für die Wirksamkeit der förmlichen Abnahme. Damit Mangel- und Vertragsstrafenvorbehalt wirken, reicht es, wenn der Auftraggeber rein zu Dokumentationszwecken das Abnahmeprotokoll unterzeichnet.

Hinweis: Die Unterschrift des Auftraggebers ist nicht als Anerkenntnis der gerügten Mängel oder der Vertragsstrafe zu verstehen! Unterzeichnet er das Protokoll mit dem Zusatz „unter Vorbehalt“ bedeutet das keine (vorläufige) Abnahmeverweigerung und stellt nur dann einen Mängelvorbehalt dar, wenn im Abnahmeprotokoll Mängel aufgeführt wurden – im Übrigen wird die förmliche Abnahme erteilt. 

Quelle: „Das Baustellenhandbuch Abnahme“

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