Bau & Immobilien

Bei einem Bauvertrag handelt es sich um einen Vertrag zwischen einem Auftraggeber/Besteller und einem Auftragnehmer/Unternehmer über die Erbringung von Bauleistungen. Ein Bauvertrag ist ein Werkvertrag. Seit Inkrafttreten des neuen Bauvertragsrechts am 1. Januar 2018 ist der Bauvertrag im BGB speziell geregelt.

Bauverträge gemäß BGB

Bauverträge sind in § 650a BGB folgendermaßen definiert: 

  1. Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon.
  2. Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist.

Vor Einführung des neuen Bauvertragsrechts enthielt das BGB keine Definition, was unter einem Bauvertrag – insbesondere in Abgrenzung zum „einfachen“ Werkvertrag – zu verstehen ist.

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Bauvertrag: Definition „Bauwerk“ 

Mit der Definition des Begriffs Bauvertrag gemäß § 650a Abs. 1 BGB wird zum einen auf den bisher verwendeten Begriff des „Bauwerks“, zum anderen auf den bisher verwendeten Begriff der „Außenanlage“ angeknüpft. Zur Auslegung des Bauwerksbegriffs können sich Architekten und Bauunternehmer daher auf die bisher ergangene Rechtsprechung berufen.

Was versteht man unter „Bauwerk“? 

Unter einem Bauwerk versteht der Gesetzgeber eine unbewegliche, durch Verwendung von Arbeit und Material in Verbindung mit dem Erdboden hergestellte Sache. Maßgeblich ist allein die funktionelle Einheit als Bauwerk. Zu den Bauwerken in diesem Sinne gehören nicht nur

Gebäude oder Teile wie z. B.

  • Mauern, Dächer, Grundleitungen, Fenster, Anstriche, Installationen usw., sondern auch

raumbildende Ausbauten, Freianlagen, Ingenieurbauwerke, Verkehrsanlagen und ortsfeste technische Anlagen wie z. B.

  • Stahltürme, Förderanlagen des Bergbaus oder der Automobilproduktion, Rohrbrunnenanlagen, Flutlichtmasten und Elektrohängebahnen.

Zum Begriff des Bauwerks werden sowohl Neubauten als auch Wiederaufbauten oder Erweiterungsbauten, also Ergänzungen vorhandener Objekte erfasst.

Bauvertrag für Instandhaltung eines Bauwerks

§ 650a Abs. 2 BGB regelt, wann ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks als Bauvertrag anzusehen ist. Dies soll nur dann der Fall sein, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung ist.

Nur unter diesen Voraussetzungen kann davon ausgegangen werden, dass es sich nach Vertragsdauer und -umfang um einen auf längerfristige Zusammenarbeit angelegten Vertrag handelt, sodass die Anwendung der speziellen bauvertragsrechtlichen Vorschriften gerechtfertigt ist.

Bauvertrag für Instandhaltungsarbeiten

Unter Instandhaltung sind grundsätzlich Arbeiten zur Erhaltung des Soll-Zustandes eines Bauwerks zu verstehen. Instandhaltungsarbeiten, die für Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauwerks von wesentlicher Bedeutung sind, können etwa Pflege-, Wartungs- und Inspektionsleistungen sein, die der Erhaltung und/oder der Funktionsfähigkeit des Bauwerks dienen.

Erfasst werden etwa Verträge zur Inspektion von Brücken oder zur Pflege- und Wartung von tragenden oder sonst für den Bestand eines Bauwerks wichtigen Teilen.

Form der Bauverträge: Grundsätzlich gilt Formfreiheit 

Ein Bauvertrag kann grundsätzlich ohne Einhaltung einer bestimmten Form, insbesondere auch mündlich, geschlossen werden. Gerade bei umfangreicheren Baumaßnahmen ist jedoch dringend zu empfehlen, den Bauvertrag schriftlich abzuschließen und dabei alles zu regeln, was regelungsbedürftig ist.

Schriftform ist bei bestimmten Verträgen Pflicht 

Für den Abschluss bestimmter Verträge sieht das Gesetz dagegen die Einhaltung der Schriftform vor. Wird dann die gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten, ist der Vertrag nichtig (§ 125 BGB). Das Gleiche gilt im Zweifel für Fälle, in denen die Parteien vertraglich vereinbart haben, dass vertragliche Regelungen schriftlich getroffen werden müssen.

Lesen Sie weiter:

„Anforderungen an die Schriftform und die Textform im neuen Bauvertragsrecht“ 

Quelle: „VOB und BGB am Bau“

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