Bau & Immobilien

Für Bauunternehmer gilt: Lohn gibt es erst nach getaner Arbeit. Das birgt das Risiko, dass der Auftraggeber die Zahlungsansprüche des Unternehmers am Ende gar nicht erfüllen kann. Natürlich kann der Unternehmer klagen, doch die Durchsetzung der Ansprüche dauert meist sehr lange. Sinnvoller ist es, die Zahlungsansprüche vorher abzusichern. Der Bauleitung stehen dabei mehrere Möglichkeiten zur Verfügung.

1. Zahlungsansprüche am Bau mit Abschlagszahlungen sichern 

a) Abschlagszahlung für Vertragsleistung 

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in § 632a, dass der Unternehmer eine Abschlagszahlung verlangen kann, und zwar in Höhe des Wertes der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag geschuldeten Leistung.

Bei

  • Einheitsverträgen kann auf die geleisteten Massen und die vereinbarten Einheitspreise abgestellt werden.
  • Pauschalverträgen ist es ratsam, einen Zahlungsplan zu vereinbaren, um Streitigkeiten bezüglich der Höhe der Abschlagszahlung zu vermeiden.

Verweigert der Auftraggeber die Zahlung der Abschlagszahlung, kann der Bauunternehmer seine Leistung einstellen, um Druck auszuüben. Aber Vorsicht: Vor Einstellung der Leistung sollte geprüft werden, ob der vereinbarte Vertrag hierzu Sonderregelungen beinhaltet und die Abschlagsrechnung berechtigt sowie eine Leistungseinstellung angemessen ist. 

Achtung! Stellt das Bauunternehmen seine Leistung zu Unrecht ein, drohen Kündigung und Schadensersatzforderungen durch den Auftraggeber. Daher sollte vorab ein Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht aufgesucht werden. 

b) Abschlagszahlung für streitige Nachträge 

Haben sich die Vertragsparteien auf einen Nachtrag geeinigt – also eine Änderung des Vertrags, nachdem der Vertragsschluss vollzogen wurde – gilt das Gleiche wie oben beschrieben. Legen die Vertragsparteien dabei nicht fest, wie hoch die Vergütung für den Nachtrag ausfällt, kommt es regelmäßig vor, dass der Auftraggeber eine Vergütung dem „Grunde nach“ ausspricht. Der Unternehmer arbeitet also, ohne zu wissen, welchen Lohn er dafür erhält. 

Seit dem 1. Januar 2018, also mit Inkrafttreten des neuen BGB-Bauvertragsrechts, gilt jedoch: Der Auftraggeber kann eine geänderte Leistung erst 30 Tage nach einem Änderungsbegehren anordnen (d. h. dem Grunde nach beantragen), wenn zuvor keine Einigung über einen Nachtrag erzielt wurde. Der Unternehmer kann dann gemäß § 650c Abs. 3 BGB – nachdem er die Änderungsleistung ausgeführt hat – 80 % des im Nachtragsangebot genannten Werklohns ansetzen. Kommt am Ende heraus, dass der Auftraggeber zu viel gezahlt hat, muss der Bauunternehmer die Überzahlung zzgl. Zinsen erstatten. 

Hinweis: Da die VOB/B keine vergleichbare Regelung enthält, dürfte § 650c BGB auch für VOB/B-Verträge gelten. 

c) Einstweiliges Verfügungsverfahren nach § 650d BGB 

Bei Streitigkeiten über Nachträge können die Vertragsparteien gemäß § 650d BGB ein einstweiliges Verfügungsverfahren bei Gericht (sog. Eilrechtschutz) einleiten. So ein Verfahren gibt dem Bauunternehmer bei streitigen Nachträgen die Möglichkeit, schnell feststellen zu lassen, in welcher Höhe der Auftraggeber zur Zahlung verpflichtet ist

Zahlt der Auftraggeber auch nach dem Gerichtsurteil nicht, ist es gerechtfertigt, wenn der Unternehmer seine Leistung einstellt. 

2. Zahlungsansprüche mit Vorauszahlungen absichern 

Bei der Vereinbarung von Vorauszahlungen wird der Grundsatz „erst Arbeit, dann Lohn“, der für den Bauunternehmer gilt, umgedreht. Dann muss das Unternehmen erst Leistung erbringen, wenn eine Vorauszahlung erbracht wurde. Dies bietet sich gerade dann an, wenn der Unternehmer vor Beginn der Tätigkeit auf der Baustelle bereits erhebliche Kosten hat

3. Absicherung von Zahlungsansprüchen mit Sicherungshypothek 

Der Bauunternehmer hat gemäß § 650e BGB das Recht, eine Sicherungshypothek an dem Baugrundstück einräumen zu lassen – vorausgesetzt er hat eine für den Bestand erhebliche Leistung erbracht. Darunter fallen nicht: Vorbereitungshandlungen, Hilfsmaßnahmen und Planungsleistungen, die nicht zu einer Wertsteigerung geführt haben. Der Auftraggeber muss dabei weiterhin der Grundstückseigentümer bleiben. 

Mit der Eintragung werden alle Forderungen aus dem Vertrag gesichert. Die Eintragung einer Sicherungshypothek kann bereits erfolgen, bevor die Forderung fällig wird. Sollten Mängel an der Leistung des Bauunternehmers bestehen, mindert sich die Höhe der dem Unternehmen zustehenden Hypothek um die Kosten der Nachbesserung. 

Nachteil: Bei einem zahlungsunwilligen Auftraggeber liegt i. d. R. kein belastungsfähiges Grundbuch vor, sodass im Grundbuch andere Rechte eingetragen sind, die höherrangiger sind als die Sicherungshypothek. 

4. Zahlungsansprüche mit Sicherheitsleistung durchsetzen 

Der Bauunternehmer kann gemäß § 650f BGB eine Sicherheit in Höhe der nicht gezahlten Vergütung zzgl. 10 % für dazu gehörige Nebenforderungen verlangen. Dieses Recht steht ihm auch noch nach Abnahme bzw. Kündigung zu. Dieser Anspruch besteht jedoch nicht gegenüber öffentlichen Auftraggebern und Verbrauchern bei Verbraucherbauverträgen oder Bauträgerverträgen. 

Das Wahlrecht hat der Auftraggeber. Er kann gemäß § 650f Abs. 2 BGB entscheiden, welche Sicherheit er gewähren möchte. Zulässig sind alle Sicherheiten nach § 232 Abs.1 BGB

Wie Sie als Bauunternehmer oder Bauleiter dieses Recht in der Praxis zu Ihrem Vorteil umsetzen, zeigt der Infodienst „Der Bauleiter“. Der Dienst informiert immer aktuell über Recht, Technik und Management in der Bauleitung. 

5. Bauforderungssicherungsgesetz

Eine weitere Möglichkeit, Werklohnansprüche durchzusetzen, ist die Anwendung des Bauforderungssicherungsgesetzes (BauFordSig), in dem definiert ist, welche Gelder unter den Begriff Baugeld fallen. Fest steht: Der Empfänger von Baugeld ist verpflichtet, das Baugeld dafür zu verwenden, die am Bau beteiligten Personen zu befrieden. Verstößt der Empfänger gegen diese Verwendungspflicht, kann das zu Schadensersatzansprüchen gemäß § 823 BGB in Verbindung mit § 1 BauFordSig führen. 

6. Mit Sicherung von Einbehalten Zahlungsansprüche durchsetzen 

In den gängigen Verträgen werden Vertragserfüllung- und Mängelsicherheit für den Auftraggeber vereinbart. Rechtlich spricht man bei solchen Vereinbarungen von „Stundungen des Werklohnanspruchs“. Wurde die Vereinbarung nach VOB/B getroffen, kann der Unternehmer nach § 17 Abs. 6 VOB/B verlangen, dass das Geld auf ein Sperrkonto eingezahlt wird

Kommt der Auftraggeber auch nach einer Fristsetzung der Einzahlung nicht nach, kann das Bauunternehmen die Auszahlung des Einbehalts verlangen. Solche Einbehalte können regelmäßig durch Stellung von Bürgschaften abgelöst werden. 

Quelle: „Der Bauleiter“

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