Bau & Immobilien

Das neue Bauvertragsrecht

© virtua73 - Fotolia.com

Am 01.01.2018 tritt das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung in Kraft.

Die umfassenden Änderungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind dann für alle Verträge, die ab dem 01.01.2018 geschlossen werden, anzuwenden. Dies gilt in besonderem Maße für die Einführung eigener Regelungen für

  • den allgemeinen Typus des Bauvertrags sowie der 
  • besonderen Formen des 
  • Verbraucherbau-, 
  • Architekten- und Ingenieurs- sowie des
  • Bauträgervertrags.

Für Verträge, die bis einschließlich 31.12.2017 geschlossen werden, bleibt es grundsätzlich beim bisherigen Recht.

Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens

Nach dem die erste Beratung des Gesetzentwurfs der Bundesregierung im Bundestag am 10.06.2016 mit dem Beschluss endete, den Entwurf an die zuständigen Ausschüsse zu verweisen, hatte der federführende Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz weitere öffentliche Anhörungen von Fachkreisen durchgeführt. Nach der Anhörung am 22.06.2016 wurde durch die Ausschüsse eine Beschlussempfehlung mit Änderungsvorschlägen zu dem Gesetzesentwurf erarbeitet. Dieser wurde am 08.03.2017 abschließend im federführenden Ausschuss beraten. Dieser empfahl dem Bundestag die Annahme des Gesetzentwurfs mit einigen Änderungen.

Im Bundestag wurde bereits am nächsten Tag und in einer Art Hauruck-Verfahren die zweite und dritte Beratung durchgeführt. Die „Beratungen“ am 09.03.2017 bestanden dabei allerdings lediglich darin, nach Aufruf der Sache – ohne jegliche inhaltliche Debatte – die Abstimmung durchzuführen. Die eigentlich vorgesehenen Reden wurden lediglich als Anhang zum Sitzungsprotokoll genommen.

Das Gesetz muss noch im Bundesgesetzblatt verkündet werden.

Änderungen im Kaufrecht

Mit einer Neuregelung der Pflichten des Verkäufers im Falle eines Sachmangels soll die bisher bestehende Problematik der Ersatzfähigkeit sog. Aus- und Einbaukosten beim Erwerb mangelhafter Baumaterialien gelöst werden.

Bislang besteht nach den gesetzlichen Grundregeln ein Unterschied zwischen Verträgen zwischen Unternehmern und Verträgen im Verhältnis Unternehmer / Verbraucher. Denn nach Auffassung des EuGH stimmen die aktuell geltenden kaufrechtlichen Vorschriften mit der sog. Verbraucherrichtlinie nicht überein, weil der Käufer einer beweglichen Sache, die bereits verbaut worden ist, grundsätzlich keinen Anspruch darauf hat, im Falle eines Mangels dieser Sache von dem Verkäufer auch den Ausbau des mangelhaften und den Einbau der neu zu liefernden, mangelfreien Sache oder die entsprechenden Kosten hierfür zu verlangen.

Nach Auffassung des BGH war die Entscheidung des EuGH dadurch umzusetzen, dass die entsprechende Regelung des BGB richtlinienkonform ausgelegt wird. So kann zwar ein Käufer, der in seiner Eigenschaft als Verbraucher z. B. Baumaterial kauft und verbaut, die Aus- und Einbaukosten grundsätzlich ersetzt verlangen, ein Unternehmer, der Baumaterial für seine Werkleistungen kauft, hingegen grundsätzlich nicht.

Der Regierungsentwurf hatte vorgesehen, die Unterscheidung aufzugeben und jedem Käufer, also auch einem Unternehmer, einen Anspruch auf Vornahme des Ausbaus des mangelhaften und Einbau des neuen – mangelfreien – Materials einzuräumen. Alternativ sollte der Verkäufer auf Ersatz der hierfür erforderlichen Aufwendungen haften müssen. Diese Regelung hat im Grundsatz auch Eingang in das nunmehr beschlossene Gesetz gefunden.

AGB-Festigkeit des Kostenersatzanspruchs

Die Gesetzesänderung wird den Anspruch des Käufers auf Ersatz der Aus- und Einbaukosten auch noch AGB-fest machen. Demnach wird es dem Verkäufer künftig nicht möglich sein, die Haftung für die Kosten des Aus- und Einbaus der mangelhaften Kaufgegenstände durch eine abweichende Regelung in allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auszuhebeln. Denn künftig wird das Klauselverbot, das es bereits jetzt verbietet, die Verpflichtung des Verwenders auszuschließen oder zu beschränken, die zum Zweck der Nacherfüllung erforderlichen Aufwendungen zu tragen, auf die Verpflichtung erstreckt, auch die Kosten für den Aus- und Einbau des mangelhaften Materials zu tragen.

Entsprechend wird es dem Verkäufer zumindest gegenüber einem Kunden, der in seiner Eigenschaft als Verbraucher eine mangelhafte Sache erwirbt, nicht möglich sein, sich von dieser Haftung durch AGB freizuzeichnen. Denn nur für Verbraucher führen die sog. Klauselverbote ohne Wertungsmöglichkeitzur Unwirksamkeit entgegenstehender AGB-Klauseln.

Quelle: Auszug aus dem Werk "Sicherer Umgang mit Gewährleistung und Mängelansprüchen in der Baupraxis".

Unser Praxishandbuch hilft Zahlungsansprüche durchzusetzen und Streitigkeiten um Mängelbeseitigung von Anfang an zu vermeiden. Jetzt informieren!
Kommentar schreiben
Captcha

Bitte geben Sie die Zahlenfolge in das nachfolgende Textfeld ein

Die mit einem * markierten Felder sind Pflichtfelder.
Mehr zum Thema Bau & Immobilien: