Bau & Immobilien

Neues Bauvertragsrecht: Alternativen zur Abnahme nach BGB 2018

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Sowohl das BGB wie auch die VOB/B sehen eine Bauabnahme vor, sobald der Auftragnehmer die Bauleistung vertragsgerecht fertig gestellt hat. Verweigert der Auftraggeber die Abnahme, kann der Auftragnehmer nach neuem BGB-Bauvertragsrecht mithilfe einer Zustandsfeststellung die Situation vor Ort dokumentieren und sich absichern.

Nach Verweigerung der Abnahme

Die Abnahme ist der wichtigste formelle Akt bei der Abwicklung eines Bauvertrags, denn sie bewirkt u. a. eine Beweislastumkehr vom Unternehmer auf den Bauherrn. 

Verweigert der Auftraggeber aktuell die Abnahme, weil er die Vertragsleistung als nicht erfüllt ansieht, befindet sich der Bauunternehmer in einem risikobehafteten Schwebezustand. Denn kommt es in diesem Zeitraum – also nach (aus seiner Sicht) Erfüllung der geschuldeten Leistung – zu Beschädigungen am Bauwerk, muss er nachweisen, dass dieser Mangel nicht von ihm, sondern vom Auftraggeber verursacht wurde. Weil ihm das häufig nicht gelingen wird, ist er dann den Mängelrechten des Bauherrn ausgeliefert. Hinzu kommt, dass er auch das Risiko für Zufallsschäden trägt, also Schäden, die durch Dritte oder Unwetterschäden verursacht wurden. 

Wird die Abnahme zu Unrecht vom Auftraggeber verweigert, befindet dieser sich im Abnahmeverzug. Zwar geht dann zumindest die Gefahr von Zufallsschäden auf den Auftraggeber über, dennoch ist der Bauunternehmer einer doppelten Beweislast ausgesetzt: Er muss nachweisen, dass das Bauwerk abnahmereif und der Bauherr im Verzug mit der Abnahme war. Zudem muss er belegen, dass es sich um einen Zufallsschaden und nicht um einen Mangel handelt. 

Neues Bauvertragsrecht unterstützt Bauunternehmer bei Abnahme 

Das neue Bauvertragsrecht will den Unternehmer in diesen Fällen unterstützen. Deshalb sieht § 650g BGB (neue Fassung) für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen werden, die Möglichkeit einer Zustandsfeststellung vor. Das heißt: Der Unternehmer kann nach verweigerter Abnahme verlangen, dass der Zustand des Bauwerks gemeinsam mit dem Bauherrn beweiskräftig festgestellt wird. So schützt er sich davor, wegen nachträglicher Beschädigung in Anspruch genommen zu werden. Die Zustandsfeststellung wird  sowohl für Verträge nach BGB (neue Fassung) als auch nach VOB/B gelten. 

Der Unternehmer hat keinen Anspruch auf eine Zustandsfeststellung, wenn

  • der Bauherr die Abnahme unter Angabe mindestens eines Mangels verweigert. 
  • der Bauherr eine vom Unternehmer gesetzte Frist zur Abnahme schweigend verstreichen lässt. In diesem Fall ist der Unternehmer sowieso nicht auf eine Zustandsfeststellung angewiesen. 

Protokoll der Zustandsfeststellung

In jedem Fall muss die Zustandsfeststellung protokolliert werden. Das Protokoll sollte erkannte Mängel, das Datum der Feststellung sowie die Unterschrift von Bauherr und Unternehmer beinhalten. Bei einer einseitigen Zustandsfeststellung muss der Unternehmer dem Bauherrn eine Kopie anfertigen.  

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Die Folgen einer Zustandsfeststellung nach neuem Bauvertragsrecht

Wurde eine Zustandsfeststellung durchgeführt und das Bauwerk dem Bauherrn überlassen, steht der Bauunternehmer unter dem Schutz des § 650g BGB (neuer Fassung). Denn die Beweislast wird teilweise umgekehrt, was zuvor erst mit der erfolgreichen Abnahme erfolgte. Das heißt: Nun ist der Auftraggeber in der Pflicht nachzuweisen, ob es sich um eine nachträgliche Beschädigung am Bauwerk oder um einen Mangel handelt. Er muss also beweisen, dass er das Defizit nicht verursacht hat. 

Die Beweislast des Bauherrn greift nicht, wenn er den Schaden nicht verursacht haben kann. Also wenn

  • der Unternehmer nur Billigprodukte statt vereinbarter Qualitätsfabrikate verwendet hat. 
  • wenn gänzlich ungeeignete Bauprodukte verbaut wurden. 
  • klare handwerkliche Fehler vorliegen. 
  • gegen die allgemeinen anerkannten Regeln der Technik verstoßen wurde.

So eindeutig ist dieser Punkt jedoch nicht und wird künftig die Gerichte beschäftigen. Denn es bleiben einige Fragestellungen offen: Wie klar muss dieser offenkundigen Mangel i. S. d. § 650g Abs. 3 Satz 1 BGB (neue Fassung) erkennbar sein und auf welchen Kenntnisstand kommt es an? Ein unerfahrener Bauherr wird weniger Mängel entdecken als ein Bauprofi. Muss sich der unerfahrene Bauherr aber z. B. die Kompetenzen seines Architekten zurechnen lassen oder nicht? Und muss dieser bei der Zustandsfeststellung anwesend sein oder nicht? 

Einseitige Zustandsfeststellung ist nach Verweigerung der Abnahme möglich

Nimmt der Bauherr einen gemeinsamen Termin für die Zustandsfeststellung nicht wahr, obwohl dieser einvernehmlich festgelegt oder vom Unternehmen mit angemessenem Vorlauf vereinbart wurde, darf der Unternehmer die Zustandsfeststellung ohne den Bauherrn vornehmen (§ 650g Abs. 2 Satz 1 BGB neuer Fassung). Ihm stehen dann dieselben Rechte zu wie nach einer gemeinsamen Zustandsfeststellung. 

Fehler vermeiden

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Quelle: "Das Baustellenhandbuch Abnahme"

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