Kommunales

Baurechtsreform: "Urbanes Gebiet" erlaubt Städten, dichter und höher zu bauen

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Mit der Baurechtsnovelle bekommen Kommunen neue Instrumente zur Weiterentwicklung der Stadt- bzw. Gemeindepolitik an die Hand. Neben der Schaffung eines "Urbanen Gebiets" werden in der Novelle Bedingungen zu Ferienwohnungen, Sportplätzen, Lärmschutz sowie Einbeziehung von Außenbereichsflächen geregelt.

Das "Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenhalts in der Stadt" ist bereits die vierte Städtebaurechtsnovelle dieser Legislaturperiode. Nach Verkündung im Bundesgesetzblatt (BGBI. Teil I Nr. 25, S. 1057 ff.) ist das Gesetz am 13. Mai 2017 in Kraft getreten. 

Das "Urbane Gebiet" im neuen Baurecht: Städte können dichter und höher bauen

Die aktuelle Städtebaurechtsnovelle führt neben den üblichen Gebietskategorien wie Wohn-, Gewerbe- und Mischgebiet einen neuen Gebietstyp ein: das "Urbane Gebiet" (§ 6a BauNVO). Dieser Gebietstyp soll neue Möglichkeiten für das Zusammenleben in Großstädten eröffnen.

  • Städte können mehr Wohnungen auf der gleichen Fläche schaffen wie bisher, da in diesen innerstädtischen Gebieten eine Nutzmischung zwischen Wohnen und Gewerbe stattfinden kann. Der für Mischgebiete auf maximal 50 Prozent festgelegte Wohnanteil kann überschritten werden. 
  • Eine dichtere Bebauung ist möglich, weil mit einer Grünflächenzahl (GRZ) von 0.8 künftig 80 Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen. Im "Urbanen Gebiet" darf dann auch wie im Kerngebiet 3,0 Stockwerde hoch gebaut werden. 

Mit der Einführung des Urbanen Gebiets will die Bundesregierung den Wohnungsbau in den Städten fördern und so bezahlbaren Wohnraum schaffen. 

Lärmschutz für das "Urbane Gebiet": Immissionsrichtwerte erhöht

Um Handwerk- und Gerwebebetriebe trotz des Wohnungsbaus nicht aus den Innenstädten zu vertreiben, wurden parallel zur Definition des "Urbanen Gebiets" Änderungen zum Lärmschutz vorgenommen. Statt wie bisher 60 dB sind künftig in diesen Gebieten tagsüber 63 dB(A) erlaubt. Nachts bleibt es bei 45 dB(A). 

Um den Sport in der Stadt zu fördern, wurden zulässige Immissionsrichtwerte in der neuen Sportanlagenlärmverordnung (18. BImSchV) um 5 dB erhöht. Dies gilt für die abendliche Ruhezeit sowie die nachmittägliche Ruhezeit an Sonn- und Feiertagen. 

Neue Regelung im Baurecht bezüglich Einbeziehung von Außenbereichsflächen

Gemäß des neu geschaffenen § 13b BauGB können Städte und Gemeinden künftig Bebauungspläne mit einer Grünfläche bis zu einem Hektar Wohnfläche in einem beschleunigten Verfahren aufstellen. Die Grundstücke müssen jedoch an bebaute Ortsteile anschließen. 

Achtung: Die Regelung ist bis Ende 2019 befristet. Das heißt: Das kommunale Aufstellungsverfahren für entsprechende Bebauungspläne muss bis 31. Dezember 2019 eingeleitet werden. Bis zum 31. Dezember 2021 muss der Satzungsbeschluss vorliegen. 

Novelliertes Baurecht bringt Klarheit bei Ferienwohnungen 

Gerade in touristisch geprägten Gemeinden herrschte bisher Unsicherheit darüber, inwieweit Ferienwohnungen in Wohngebieten zulässig sind. Gemäß § 13a BauNVO werden Ferienwohnungen künftig mit nicht störenden Gewerbebetrieben und kleinen Beherbungsbetrieben gleichgesetzt, und in Wohngebieten als zulässig angesehen

Die Handhabe der Kommunen gegen sogenannte "Rollladen-Siedlungen", also Siedlungen, deren Wohnungen nur als Ferienwohnungen und ein paar Wochen im Jahr genutzt werden, wurde verbessert. Künftig kann auch die Begründung von Bruchteilseigentum unter Genehmigungsvorbehalt gestellt werden. 

Neues Baurecht sichert Einheimischenmodell ab

Kommunen können künftig gemäß §11 BauGB Bauland an die ortsansässige Bevölkerung verbilligt abgeben. Die aktuelle Einigung ist europarechtskonform. 

Eine weitere Änderung im Baurecht betrifft Internetveröffentlichungen. Der Inhalt der ortsüblichen Bekanntmachungen der Bauleitpläne sowie die auszulegenden Unterlagen müssen künftig gemäß des neuen § 4 a Abs. 4 BauGB auf der Homepage der Gemeinde veröffentlicht, und über ein zentrales Internetportal des Landes für die Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden.

Bauamtsmitarbeiter und Bauprofis müssen das Baurecht beherrschen und Bauprojekte rechtssicher abwickeln. Das Werk "VOB 2016 und BGB am Bau" bietet Rechtssicherheit vom Vertragsabschluss bis zur Vertragserfüllung nach VOB und BGB. 

Quellen: BMUB, Kommunal.de, Gesetze im Internet

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