§ 34 BauGB – Nachbarbebauung im Innenbereich

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Das Baugesetzbuch (BauGB) beinhaltet die wichtigsten gesetzlichen Regelungen des Bauplanungsrechts. Für Bauherren eines Bauvorhabens in einem Innenbereich ist insbesondere § 34 des BauGB entscheidend. Dieser regelt zum einen das Errichten von Bebauungen in bebauten Ortsteilen und die Anforderungen an den Bauherrn. Zum anderen verpflichtet es den Bauherrn zur Wahrung des Nachbarschutzes und zum Nachweis eines baulichen Vorbilds, an dem sich das neue Vorhaben orientiert. Dabei gilt es, folgende Faktoren zu berücksichtigen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Nachbarbebauung im Innenbereich nach § 34 BauGB umsetzen
  2. Welche Bauvorhaben als Vorbilder gelten
  3. § 34 BauGB regelt den Nachbarschutz
  4. BauGB: Das regelt das Baugesetzbuch 

Nachbarbebauung im Innenbereich nach § 34 BauGB umsetzen

In der Baurechtspraxis  ist § 34 des BauGB die wichtigste Anlaufstelle zur planungsrechtlichen Bewertung baulicher Vorhaben. Konkret regelt der Paragraph die bauliche Nutzung und Zulässigkeit von Bauvorhaben, die in bereits bebauten Innenbereichen eingefügt werden sollen. Dazu gibt er Bedingungen vor, anhand derer Bauherren erkennen, ob und wie die Bebauung in diesem Bereich gesetzlich gestattet ist.

Der Begriff „Innenbereich“ ist dabei ein feststehender Begriff aus dem Bauplanungsrecht im Zusammenhang mit der Zulässigkeit von Bauvorhaben. Innenbereiche sind demnach Gebiete der „im Zusammenhang bebauten Ortsteile“ nach § 34 BauGB.

Voraussetzungen für Bauvorhaben in bebauten Bereichen

Hat ein Bauherr sein Bauvorhaben geplant, darf er dieses umsetzen, wenn es in der Nachbarschaft, der sog. „näheren Umgebung“, bereits ein ähnliches Vorhaben gibt. Nach § 34 Abs.1 BauGB ist das neue Bauprojekt rechtlich zulässig, wenn 

  • Art und Maß der baulichen Nutzung,
  • Bauweise und
  • überbaubare Grundstücksfläche 

des geplanten Vorhabens an das vorhandene Bauprojekt und damit an die nähere Umgebung angepasst sind. Außerdem ist zu gewährleisten, dass die Erschließung der Grundstücke gesichert ist. Weiter ist nach § 34 BauGB ein Bauvorhaben in bebauten Bereichen nur zulässig, wenn

  • die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse während und nach Vollendung des Vorhabens bewahrt werden,
  • das Bauvorhaben dem Ortsbild in der Nachbarschaft nicht schadet und
  • die Bebauung zentrale Versorgungsbereiche der örtlichen oder benachbarter Gemeinden nicht schädlich beeinflusst.

Sind vorhandenes und geplantes Vorhaben in diesen Kriterien identisch, kann der Bauherr das vorhandene Bauobjekt als Vorbild zur Orientierung für sein neues Bauvorhaben heranziehen.

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Es gibt aber auch Ausnahmen: Für den Einzelfall definiert § 34 Abs. 3a BauGB Bedingungen, nach denen sich die geplante Nachbarschaftsbebauung nicht an bereits vorhandenen Bebauungen orientieren muss. Allerdings muss dafür das geplante Vorhaben

  • einem Gewerbe-/Handwerksbetrieb oder einem zu Wohnzwecken gebauten Gebäude/einer Anlage dienen,
  • städtebaulich vertretbar und
  • aus nachbarschutztechnischer Sicht umsetzbar sein (nachbarliche und öffentliche Interessen sind zu berücksichtigen).

Was fällt unter die „nähere Umgebung“?

Der Bauherr darf die geplante Nachbarbebauung nur durchführen, wenn es in der „näheren Umgebung“ schon ein anderes Vorhaben gibt, das der Bauherr als Vorbild heranziehen kann. Mit der „näheren Umgebung“ oder „Nachbarschaft“ ist die Fläche gemeint, die während der Ausführung des Bauvorhabens von diesem Vorhaben beeinflusst werden kann. Exakte Maß- oder Meterangaben, wie groß die nähere Umgebung einer Bebauung ist, macht § 34 BauGB nicht.

Um ersichtlicher zu machen, was unter die nähere Umgebung fällt, ist eine optische Trennung von Bau- und Vorhabengrundstück möglich, z. B. durch

  • Straßen,
  • Gewässerläufe wie Flüsse oder Kanäle,
  • Geländekanten oder
  • Schienenstränge.

Allerdings ist diese Möglichkeit der optischen Trennung nicht immer gegeben. Manchmal gibt es gar keine dieser vermeidlich sichtbaren Grenzen auf dem Grundstück oder das Grundstück endet z. B. bereits vor oder erst hinter einer Straße. Daher ist immer eine individuelle Bewertung der vorliegenden Situation notwendig.

Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist die Reichweite der näheren Umgebung für jedes Kriterium des Bauplanungsrechts (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Erschließung) gesondert zu beurteilen. So kann es passieren, dass je nach Kriterium unterschiedliche Grundstücke zur näheren Umgebung zählen.

Eingriffe der Gemeinde durch Satzungen

Mithilfe von vertraglichen Bestimmungen, sog. „Satzungen“, kann eine Gemeinde nach § 34 Abs. 4 BauGB in das geplante Bauvorhaben des Bauherrn einwirken. Dazu kann sie folgende Punkte festlegen:

  • Die Grenzen der Ortsteile oder Innenbereiche, die im Vorhaben bebaut werden sollen oder davon betroffen sind.
  • Bereits bebaute Bereiche, die eigentlich im Außenbereich liegen, aber für das Vorhaben trotzdem relevant sind (Voraussetzung: die zusätzlichen Bereiche müssen im Flächennutzungsplan als Baufläche vermerkt sein).
  • Einzelne Außenbereichsflächen, die in die bebauten Ortsteile oder Innenbereiche mit aufzunehmen sind. Jedoch müssen die einbezogenen Flächen gemessen an der baulichen Nutzung des angrenzenden Bereichs geprägt sein.

Auch eine Kombination verschiedener Satzungen ist möglich. Bevor die Gemeinde Satzungen zu Außenbereichsflächen aufstellt, hat diese sicherzustellen, dass

  • die Satzungen mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sind,
  • die Zulässigkeit der Vorhaben, die der Pflicht einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, nicht begründet wird,
  • bestimmte Schutzgüter nach § 1 BauGB nicht beschädigt werden,
  • Unfällen nach § 50 Satz 1 Bundes-Immissionsschutzgesetz vorgebeugt wird und
  • die relevanten Vorschriften zur Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in die Satzungen einbezogen werden (entsprechend §§ 10, 13 BauGB).

Welche Bauvorhaben als Vorbilder gelten

Der Bauherr hat sich bei der Nachbarschaftsbebauung an Vorbildern aus der näheren Umgebung zu orientieren. Allerdings gibt es bestimmte Bauvorhaben, die eher als Vorbilder dienen als andere. Folgende Faktoren dienen dem Bauherrn dabei als Anhaltspunkte:

Objekte mit Bebauungsplan

Schon bei der Bauplanung ist es für den Bauherrn sinnvoll, herauszufinden, ob zur näheren Umgebung auch Bereiche zählen, die einem Bebauungsplan unterliegen. Ist dies der Fall, kann sich der Bauherr auch an diesem Plan orientieren, was es ihm erleichtert, die Vorgaben von § 34 BauGB zu erfüllen.

abgerissene Gebäude

Auch bereits abgerissene Gebäude können zur Orientierung genutzt werden. Allerdings muss dafür in der Vergangenheit nach Verkehrsauffassung bereits eine Wiedererrichtung des abgerissenen Bauobjekts geplant gewesen sein.

untergeordnete Bauvorhaben

Weiter besteht die Möglichkeit, untergeordnete Bebauungen des Innenbereichs zu nutzen. Dabei muss es sich jedoch um singuläre bauliche Anlagen handeln, da diese nicht als Fremdkörper oder Ausreißer qualifiziert sein dürfen.

ungenehmigte Bebauungen

Nach Rechtsprechung kann sich der Bauherr für sein Bauvorhaben sogar auf nicht genehmigte Bauanlagen stützen, solange die zuständige Bauaufsichtsbehörde nicht ordnungsbehördlich eingreift.

faktische Baugebiete

Wenn die geplante Bebauung für ein faktisches Baugebiet gedacht ist, kann dies auch realisiert werden, wenn es ähnliche Bauvorhaben noch nicht in der Umgebung gibt. Voraussetzung hierfür ist, dass das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB gesetzlich gestattet ist.

Definition eines „faktischen Gebiets“

Ein faktisches Baugebiet ist ein Gebiet, in dem die dort vorhandene Bebauung einem der Baugebietstypen nach §§ 2 bis 11 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) entspricht. Darunter fallen

  • Kleinsiedlungsgebiete,
  • reine Wohngebiete,
  • allgemeine Wohngebiete,
  • Gebiete zur Erhaltung und Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete),
  • Dorfgebiete,
  • Mischgebiete,
  • urbane Gebiete,
  • Kerngebiete,
  • Gewerbegebiete,
  • Industriegebiete,
  • Sondergebiete, die der Erholung dienen und
  • sonstige Sondergebiete.

Ist eine klare Zuordnung des Baugebietstyps nach BauNVO nicht möglich, liegt eine sog. „Gemengelage“ vor. Auch in diesem Fall ist ein konkretes Vorbild für das Bauvorhaben notwendig, jedoch muss dieses nur der „groben Typisierung“ nach BauNVO entsprechen. Feindifferenzierungen müssen hier nicht berücksichtigt werden.

Errichten mehrerer Gebäude im Innenbereich ist möglich 

Überdies hat der Bauherr die Möglichkeit, mehr als ein Objekt im Innenbereich zu errichten. Die Nachbarbebauungen haben lediglich alle Kriterien nach § 34 BauGB (Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Erschließung) zu erfüllen. Der Gesetzgeber macht keine Angaben, wie viele Gebäude auf einer Grundstücksfläche gebaut werden dürfen. Lediglich vordere und rückwärtige Baugrenze geben hier das Maximum für das bebaubare Grundstück vor. 

Weiter muss der Bauherr kein Vorbild bezüglich der Länge eines Gebäudes vorweisen, da es nach § 34 BauGB kein festgelegtes Maßkriterium und damit keine Vorgaben zur Gebäudelänge gibt.

§ 34 BauGB regelt den Nachbarschutz

Vor allem in bewohnten Außen- und Innenbereichen ist der Schutz der Nachbarn für Bauherrn relevant, da hier im schlimmsten Fall Klagen oder andere rechtliche Konsequenzen drohen.

§ 34 BauGB behandelt den Nachbarschutz z. B. im Kriterium „Art der baulichen Nutzung“. Dafür ist die nähere Umgebung, wie die faktischen Gebiete einem der Baugebietstypen nach BauNVO zuzuordnen. Auch das Gebot des Paragraphen auf nachbarliche Rücksichtnahme vermittelt Nachbarschutz bei Bauvorhaben. Anhand dieser Punkte kann ein Nachbar eine Nachbarschaftsklage erheben.

Im Gegensatz dazu vermitteln folgende Kriterien nach § 34 BauGB keinen Nachbarschutz:

  • „Maß der baulichen Nutzung“
  • „Bauweise“ (Ausnahme: Doppelhäuser und Hausgruppen)
  • „Grundstücksfläche, die bebaut werden soll“

Anhand dieser Kriterien kann ein Nachbar die geplante Bebauung rechtlich nicht angreifen oder gefährden, sodass der Bauherr sein Vorhaben im Innenbereich umsetzen kann.

BauGB: Das regelt das Baugesetzbuch

Das Baugesetzbuch, früher als „Bundesbaugesetz“ betitelt, ist seit 1960 in Kraft und zuletzt am 27. März 2020 aktualisiert worden. Es bestimmt wichtige Instrumente der Stadtplanung und trägt damit wesentlich zur Konzeption von Bauvorhaben bei. Das Gesetz ist in vier Teile untergliedert:

  1. Allgemeines Städtebaurecht
  2. Besonderes Städtebaurecht
  3. Sonstige Vorschriften
  4. Überleitungs- und Schlussvorschriften

Mit insgesamt 249 Paragraphen regelt das BauGB die Planung und Bebauung von Städten und Dörfern in ganz Deutschland, aber auch Themen wie den Umweltschutz am Bau sowie die Rolle der Öffentlichkeit und der zugehörigen Behörden bei Bauprojekten.

BauGB dritter Teil: Regelung der baulichen und sonstigen Nutzung 

Neben den Bauvorhaben in bebauten Ortsteilen in § 34 behandelt das BauGB in den §§ 30 bis 38 auch die Zulässigkeit anderer Bauvorhaben:

§§ 30 und 31 Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplans + Ausnahmen und Befreiungen von Bebauungsplänen
§ 32

Nutzungsbeschränkungen auf künftigen Gemeinbedarfs-, Verkehrs-, Versorgungs- und Grünflächen

§ 33 Vorhaben während der Planaufstellung
§ 34 Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile
§ 35 Bauen im Außenbereich
§ 36 Beteiligung von Gemeinde und höherer Verwaltungsbehörde
§ 37 Bauliche Maßnahmen von Bund und Ländern
§ 38 Bauliche Maßnahmen von überörtlicher Bedeutung durch Planfeststellungsverfahren + öffentlich zugängliche Abfallbeseitigungsanlagen

Quellen: BauGB, BauNVO, Zeitschrift QUARTIER 02/2020

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