Änderungen durch die neue Ertragswerrichtlinie
Folgende wichtige Änderungen müssen in der Bewertungspraxis ab sofort beachtet werden:
- Neu aufgenommen wurde das periodische Ertragswertverfahren. Damit können trotz wechselnder Erträge Objekte noch genauer bewertet werden.
- Es wurden neue Werte für die Berechnung der Bewirtschaftungskosten eingeführt.
- Die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale wurden neu gegliedert und genauer definiert.
Periodisches Ertragswertverfahren
Einen Sonderfall des Ertragswertverfahrens stellt das periodische Ertragswertverfahren dar (§ 17 Abs. 3 ImmoWertV). Der Ertragswert wird hierbei auf der Grundlage periodisch unterschiedlicher Erträge und des abgezinsten Restwerts des Grundstücks ermittelt. Der Rohertrag umfasst alle innerhalb des Betrachtungszeitraums mit hinreichender Sicherheit zu erwartenden tatsächlichen Erträge, die sich insbesondere aus den vertraglichen Vereinbarungen ergeben.
Endet ein solcher Miet- bzw. Pachtvertrag innerhalb des Betrachtungszeitraums, so sind in den verbleibenden Perioden bis zum Ende des Betrachtungszeitraums für diese Einheiten die am Wertermittlungsstichtag marktüblich erzielbaren Erträge anzusetzen.
Das periodische Ertragswertverfahren wird insbesondere angewendet, wenn die Ertragsverhältnisse des Wertermittlungsobjekts im Betrachtungszeitraum mit hinreichender Sicherheit aufgrund konkreter Tatsachen wesentlichen Änderungen unterliegen (z. B. qualitative Änderungen der Immobilie), wesentlich von den marktüblichen Erträgen (z. B. bei Staffelmietverträgen) abweichen oder starken Schwankungen unterliegen.
Praxishilfe
Die Software „Gebäudebewertung direkt“ unterstützt Sie dabei, stets eine hieb- und stichfeste Wertermittlung nach aktuellem Stand sicherzustellen. Selbstverständlich sind alle Änderungen durch die neue Ertragswertrichtlinie bereits eingearbeitet. Ein fertig vorbereiteter Bewertungsablauf auf neuestem Stand, zahlreiche vorformulierte Textbausteine zur Gutachtenerstellung sowie viele Beispielbewertungen erleichtern die Verkehrswertberechnung enorm.
