Generalunternehmervertrag: Definition, Muster und Vorgaben nach BGB & VOB

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Plant der Bauherr ein Bauvorhaben, erbringt die Bauleistung aber nicht selbst, muss er weitere Personen engagieren, die die notwendigen Arbeiten verrichten. Für das geplante Vorhaben kann der Bauherr z. B. einen Generalunternehmer beauftragen. Um rechtssicher zu arbeiten, ist ein Generalunternehmervertrag zwischen Bauherr und Generalunternehmer sinnvoll. Für den Vertragsabschluss sollten beide Parteien wissen, welche Inhalte sie im Vertrag behandeln sollten und an welche rechtlichen Regelungen sie sich halten müssen.

Inhaltsverzeichnis

  1. Generalunternehmervertrag: Definition
  2. Muster für Generalunternehmervertrag
  3. Generalunternehmervertrag nach BGB und VOB

Generalunternehmervertrag: Definition

Der Generalunternehmervertrag ist eine bestimmte Form des Bauvertrags, bei der nicht der Bauherr, sondern ein von ihm beauftragter Generalunternehmer die Bauleistung erbringt. Das ist meist das Bauunternehmen, welches das Bauprojekt umsetzen soll. Der Bauherr fungiert als Auftraggeber, der Generalunternehmer als Auftragnehmer. 

Wer erbringt die Bauleistung?

Im Gegensatz zu anderen Bauvertragsarten erbringt beim Generalunternehmervertrag nicht der Bauherr selbst die Bauleistung, sondern der zuständige Generalunternehmer. Dieser wird i. d. R. vom Bauherrn selbst bestimmt und ist als einziger Auftragnehmer dafür zuständig, die Bauleistung fristgerecht zu erbringen.

Allerdings engagiert der Generalunternehmer häufig sogenannte „Subunternehmen“. Sie führen die eigentliche Bauleistung in seinem Auftrag vollumfänglich oder teilweise aus. Daneben ist der Generalunternehmer vor allem für die Koordination des Bauprojekts zuständig.

Wer haftet bei einem Generalunternehmervertrag?

Bei einem Generalunternehmervertrag haftet alleine der Generalunternehmer gegenüber dem Bauherrn für die komplette Fertigstellung des Bauprojekts. Selbst wenn ein von ihm engagiertes Subunternehmen mangelhaften Bauleistungen erbringt, haftet der Generalunternehmer dafür. Dadurch, dass der Generalunternehmer das Vorhaben für den Bauherrn koordiniert, ist er auch der Ansprechpartner bei allen Fragen während der Umsetzung.

Was ist nicht im Generalunternehmervertrag geregelt?

Ein Generalunternehmervertrag regelt die allgemeinen Zuständigkeiten des betroffenen Bauvorhabens. Allerdings greift der Generalunternehmervertrag nicht bei Angelegenheiten bzgl. des Baugrundstücks. Ob z. B. das geplante Grundstück bebaut werden darf oder wie die Grundstückserschließung abläuft, ist nicht im Generalunternehmervertrag festgehalten.

Muster für Generalunternehmervertrag

Vom Gesetzgeber gibt es keinen vorgeschriebenen Aufbau zum Generalunternehmervertrag. Damit Bauherrn und Bauunternehmen trotzdem einen Anhaltspunkt haben, welche Punkte in ihrem Vertrag enthalten sein sollten, gibt es Musterverträge, an denen sie sich orientieren können.

Das folgende Muster zum Generalunternehmervertrag zeigt die Schwerpunkte, die im Vertrag behandelt werden sollten:

Bestandteile Generalunternehmervertrag – Muster
1. Vertragsgegenstand
2. Vertragsgrundlagen
3. Leistungsumfang des Auftragnehmers (= Generalunternehmer)
4. Leistungsänderungen, Zusatzaufträge
5. Ausführung, Verantwortlichkeit, Projektleitung
6. Vergütung
7. Arbeitskräfte und Subunternehmen des Auftragnehmers
8. Ausführungsfristen
9.  Vertragsstrafe
10.  Abnahme
11.  Gewährleistungsansprüche
12.  Zahlung und Skonto, Unterlagen zur Schlussrechnung
13.  Sicherheitsleistung
14.  Versicherungen
15.  Kündigung
16.  Schiedsgerichtsvereinbarung
17.  Schlussbestimmungen
18.  Sonstige Vereinbarungen

Das vollständige und ausführliche Muster zum Generalunternehmervertrag und weiteren Bauvertragsarten finden Verantwortliche in der Software „Bauverträge und Baubriefe“. Sie bietet Bauherren, Architekten und Ingenieuren einsatzfertige Vorlagen zu Verträgen, Briefen sowie Vereinbarungen im Bauwesen und unterstützt diese bei der rechtssicheren Abwicklung von Bau- und Planungsleistungen.

Bevor Bauherr und Generalunternehmer ihren Vertrag abschließen, sollten sie individuell prüfen, welche Vertragsbestandteile für ihr Bauvorhaben relevant sind.

Beim Erstellen des Vertrags ist zusätzlich wichtig, dass die Verfasser auf klare und eindeutige Formulierungen achten, die genau festlegen, wer für welche Aufgaben im Bauvorhaben zuständig ist. So lassen sich spätere Unklarheiten bei Zuständigkeiten und Rechtsfragen vermeiden. Außerdem müssen Bauherr und Generalunternehmer beim Aufsetzen des Vertrags die geltenden Vorgaben des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bzw. der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) beachten.

Generalunternehmervertrag nach BGB und VOB

Generalunternehmerverträge zählen zu den Werkverträgen. Das bedeutet, dass bei ihnen das abgeschlossene Vorhaben im Vordergrund steht, z. B. ein erfolgreich vollendetes Bauprojekt. Um den Vertrag abzuschließen, müssen sie den rechtlichen Vorgaben entsprechen. Bauherr und Generalunternehmer können einen Generalunternehmervertrag entweder als Bauvertrag nach BGB oder als VOB-Vertrag nach VOB aufstellen. Je nach Vertragsform müssen sich beide Vertragsparteien an die Regelungen des BGB bzw. der VOB halten. Einige Inhalte der beiden Regelwerke für den Generalunternehmervertrag sind im Folgenden genauer beschrieben.

Generalunternehmervertrag als Bauvertrag gem. BGB

Legen Bauherr und Generalunternehmer den Generalunternehmervertrag als Bauvertrag nach BGB fest, gelten die Regelungen gem. § 650a bis § 650h BGB. Dort regelt der Gesetzesgeber folgende Themen:

  • genauere Definition des Begriffs „Bauvertrag“
  • Änderungen des Vertrags und Anordnungsrecht des Bestellers
  • Vergütungsanpassungen bei Anordnungen 
  • einstweilige Verfügung
  • Sicherungshypothek des Bauunternehmers
  • Bauhandwerkersicherung
  • Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme und Schlussrechnung
  • Schriftform der Kündigung

Neben diesen spezifischen Vorgaben müssen beide Vertragsparteien auch die allgemein gültigen Vorschriften zum Werkvertrag gem. §§ 631 bis § 650 BGB befolgen. Ist das geplante Bauvorhaben als Instandhaltung eines Objekts gedacht, haben Bauherr und Generalunternehmer zusätzlich Maßnahmen nach § 2 Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) festzulegen.

Generalunternehmervertrag: VOB-Vertrag nach VOB

Wenn das Ausführen des geplanten Bauvorhabens sehr komplex ist und der Zeitrahmen, in dem Bauherr und Generalunternehmer ihre Leistungen erbringen müssen, länger als die eigentliche Bauzeit dauert, nutzen die Vertragsparteien häufig einen VOB-Vertrag anstatt eines Bauvertrags nach BGB.

Ein Generalunternehmervertrag nach VOB unterscheidet sich in einigen Punkten von einem Vertrag auf Basis des BGB. Er ist ein grundlegender Werkvertrag, jedoch passen Bauherr und Generalunternehmer die Vertragsbedingungen des BGB an die bauspezifischen Angaben der VOB an.

Ein Generalunternehmervertrag als VOB-Vertrag gilt nur, wenn Bauherr und Generalunternehmer festgelegt haben, dass die VOB für ihr Bauvorhaben als Ganzes gilt. Ist die VOB für das gesamte Bauvorhaben wirksam, stehen ihre Vorgaben über denen des BGB. Allerdings darf der VOB-Vertrag nicht gegen zwingende Vorgaben des BGB oder anderer Gesetze verstoßen.

Quellen: Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e. V. (HDB), bauprofessor.de, baufoerderer.de

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