§ 7b EStG: Sonderabschreibung für Mietwohnungsbau ist bis 2026 möglich

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Im Rahmen ihrer Wohnraumoffensive will die Bundesregierung mit Einführung des neuen § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) neue Anreize für private Investoren bieten. Schaffen diese neuen Wohnraum zur Miete, werden sie bei den Anschaffungs- und Herstellungskosten mittels einer Sonderabschreibung entlastet. Das ist jedoch an einige Voraussetzungen gekoppelt und bringt Risiken mit sich.

Der neue § 7b EStG zur Sonderabschreibung im Mietwohnungsbau  

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus am 09.08.2019 und der damit einhergehenden Neuschaffung des § 7b EStG können private Investoren die Anschaffungs- und Herstellungskosten (AK/HK) neben der üblichen Abschreibung von 2 % nach § 7 Abs. 4 EStG eine Sonderabschreibung in Höhe von jährlich 5 % in Anspruch nehmen. Und dies für einen Zeitraum von 4 Jahren. 

Welcher Wohnraum wird begünstigt?

Durch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG wird neu geschaffener Wohnraum begünstigt, der für einen bestimmten Zeitraum entgeltlich vermietet werden muss. Der Neubau einer Wohnung ist dabei nicht zwingend erforderlich, auch Umgestaltungen z. B. von Fabrikhallen oder Aufstockungen bestehender Gebäude ist möglich. Wichtig für die Inanspruchnahme der Sonderausschreibung ist nur, dass erstmalig neuer und zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird. Als Wohnung gilt im Sinne dieser Neuregelung die Definition nach § 181 Abs. 9 Bewertungsgesetz (BewG). 

Auch wenn § 7b EStG primär den Wohnungsbau in Deutschland fördert soll, kommt die Sonderabschreibung auch dann in Betracht, wenn neuer Wohnraum in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union geschaffen wird. Diese Ausweitung auf den europäischen Raum ist aufgrund europäischer Vorgaben notwendig. Dagegen nimmt § 7b EStG im Gegensatz zu vorherigen Maßnahmen zur Förderung des Mietwohnungsbaus keine Gebietsabgrenzung vor. Der Wohnraum muss also nicht in einem besonders zu fördernden Gebiet entstehen. 

Wer kann von § 7b EStG Gebrauch machen?

Alle Personen, die nach dem Einkommen- oder Körperschaftsteuergesetz steuerpflichtig sind und eine neu geschaffene Wohnung entgeltlich vermieten, können diese Sonderabschreibung in Anspruch nehmen. Hierfür müssen sie jedoch folgende Voraussetzungen erfüllen. 

Vorausetzungen für Inanspruchnahme von § 7b EStG

Der neue § 7b EStG definiert folgende Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung:

  • Förderzeitraum
    • Interessierte Investoren müssen den Baugenehmigungsantrag bzw. die Bauanzeige im Zeitraum 01.09.2019 bis 31.12.2021 stellen. Für die Inanspruchnahme kommt es auf den Zeitpunkt der Anstragstellung an, nicht auf den der Fertigstellung der Wohnung. 
    • Die Geltendmachung dieser Sonderabschreibung ist letztmalig im Jahr 2026 möglich.
  • Förderhöchstgrenze
    • Die förderfähige Bemessungsgrundlage für AK/HK ist auf maximal 2.000 €/m2 begrenzt. Nicht in die Bemessungsgrundlage fallen Anwendungen für das Grundstück und die Außenanlage.
    • Die Baukostenobergrenze liegt bei 3.000 €/m2. Übersteigen die Anschaffungs- und Herstellungskosten diesen Wert, verfällt auch der Anspruch auf die Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG. 
  • Nutzungsgrundlage
    • Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden 9 Jahren gegen Entgelt für Wohnzwecke dienen. Es reicht nicht, wenn der neu geschaffene Wohnraum lediglich zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt wird. 
    • Die Mietkosten dürfen die 66 %-Grenze nicht unterschreiten. Nach § 7b EStG gilt die Wohnung ansonsten als unentgeltlich vermietet. 
    • Ein vorübergehender Leerstand ist unschädlich und in § 7b EStG nicht zeitlich begrenzt. Wichtig ist allein der Wille zur Vermietung, den der Vermieter allerdings dokumentieren und nachweisen können muss. 

Hinweis: Die Voraussetzungen der De-minimis-Verordnung müssen eingehalten werden. Diese Verordnung dient dazu, dass Subventionen, die unterhalb einer bestimmten Bagatellgrenze liegen, bei der Europäischen Kommission nicht angemeldet und von ihr genehmigt werden müssen. 

Risiken für Investoren bei Inanspruchnahme der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Die neu geschaffene Möglichkeit der Sonderabschreibung im Mietwohnungsbau hält für Investoren aber auch Risiken vor. Sind folgende Tatbestände erfüllt, kann eine zunächst gewährte Sonderabschreibung nach § 7b EStG rückgängig gemacht werden.

  • Die Wohnung wird unentgeltlich vermietet.
  • Die AK/HK werden nachträglich überschritten.
  • Die Wohnung wird im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung oder in den folgenden 9 Jahr veräußert.

In Betracht der nicht unbeträchtlichen Risiken und zahlreichen Voraussetzungen ist es fraglich, ob die Bundesregierung mit § 7b EStG wirklich die notwendigen Anreize schafft, damit private Investoren in den Mietwohnungsbau im mittleren Preissegment investieren. 

Quellen: „QUARTIER“ (Ausgabe Dezember 2019), Monatsbericht des BMF (September 2019)

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