Diese sog. Betreiber- oder Verkehrssicherungspflichten werden aus § 823 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) abgeleitet, wobei sie dort nicht namentlich so genannt sind. Sie gehen auf die im Zusammenhang mit der Haftung für unerlaubte Handlungen (§§ 823 ff. BGB) ergangene Rechtsprechung des Reichsgerichts aus den Jahren 1902/1903 zurück, wonach
„derjenige, welcher sein Grundstück zum öffentlichen Verkehr bestimmt und einrichtet, verpflichtet ist, das in einer Weise zu tun, wie es den Anforderungen der Verkehrssicherheit entspricht, dass ihm auch weiterhin eine Fürsorgepflicht in dieser Richtung obliegt, und dass also, wer einen Weg dem Publikum zum freien Gemeingebrauch gestellt hat und hierzu unterhält, für den Schaden aufzukommen hat, der durch mangelhafte Instandhaltung oder Nichtbeseitigung von Verkehrshindernissen verursacht wird.“
Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf andere
Der Betreiber bzw. Eigentümer ist nicht verpflichtet, die Verkehrssicherungspflichten selbst zu erfüllen. Er kann diese auf eine andere Person übertragen bzw. delegieren. In der Regel ist dies der eigene oder beauftragte Hausmeister bzw. Dienstleister (Beispiel: Winterdienst).
Durch diese Übertragung ist der Hausmeister für die Gefahrenbereiche nach allgemeinen Deliktsgrundsätzen verantwortlich. Er ist zuständig für die Gefahrenabwehr bzw. hat dafür zu sorgen, dass auf dem ihm anvertrauten Gelände keine Person zu Schaden kommt.
Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf den Hausmeister
Die Übertragung der Pflichten auf den Hausmeister muss klar und eindeutig geregelt sein. Als Maßstab gilt, dass die Ausschaltung von potenziellen Gefahren zuverlässig sichergestellt ist. Dabei spielt auch der Umfang der potenziellen Gefahren eine Rolle, da es einen Unterschied macht, ob der Hausmeister für ein kleines Grundstück, für einen großen Gebäudekomplex oder eine Vielzahl von Grundstücken verkehrssicherungspflichtig ist.
Für einen professionellen Hausmeister-Service wird hierbei oft vorausgesetzt, dass er seine Pflichten als Auftragnehmer kennt. Hier kann und wird häufig auf eine genaue Auflistung der Verantwortungsbereiche verzichtet. Bei angestellten Hausmeistern wird dies von der Rechtsprechung dagegen meist nicht vorausgesetzt, hier wird davon ausgegangen, dass er nicht alle Gefahrenquellen einer Immobilie kennt, eine genauere Auflistung im Arbeitsvertrag bzw. einer Tätigkeitsbeschreibung wird als sinnvoll erachtet.
Durch die Übertragung der Pflichten auf den Hausmeister haftet dieser im Schadensfall, sofern er den Pflichten nicht nachgekommen ist. Der Eigentümer bzw. Betreiber hat in diesem Falle lediglich Kontroll- und Überwachungspflichten.
Wann kann der Hausmeister haftbar gemacht werden?
Kommt es in einem Gebäude oder auf dem Außengelände zu einem Schaden – z.B. dem Sturz eines Passanten – ist zu klären, ob der Betreiber oder die von ihm beauftragte Person (der Hausmeister) seinen Verkehrssicherungspflichten nachgekommen ist.
Die Haftung des Grundstücksbesitzers ist in § 836 BGB geregelt. Dort heißt es:
„Wird durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines mit einem Grundstück verbundenen Werkes […] ein Mensch getötet, der Körper oder die Gesundheit verletzt oder eine Sache beschädigt, so ist der Besitzer des Grundstücks, sofern der Einsturz [...] Folge [...] mangelhafter Unterhaltung ist, verpflichtet, dem Verletzten den daraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Die Ersatzpflicht tritt nicht ein, wenn der Besitzer [...] die im Verkehr erforderliche Sorgfalt beobachtet hat."
Des Weiteren heißt es in § 838 BGB zur Haftung des Gebäudeunterhaltungspflichtigen:
„Wer die Unterhaltung eines Gebäudes oder eines mit einem Grundstück verbundenen Werkes für den Besitzer übernimmt oder das Gebäude oder das Werk vermöge eines ihm zustehenden Nutzungsrechts zu unterhalten hat, ist für den durch den Einsturz oder die Ablösung von Teilen verursachten Schaden in gleicher Weise verantwortlich wie der Besitzer."
Die deliktische, auf § 823 Abs. 1 BGB gestützte Verkehrssicherungspflicht des Hausmeisters ergibt sich unmittelbar aus der Übernahme der Hausmeistertätigkeit (BGH, Urteil vom 14. Oktober 1969 – VI ZR 55/68). Diese allgemeine berufliche Rechtspflicht besteht jedoch nur bei Hausmeistern, die als selbstständige Dienstleister arbeiten.
Hier ist es besonders wichtig, eine entsprechende Berufshaftpflichtversicherung abgeschlossen zu haben, besonders in Hinblick auf Winterdiensttätigkeiten. Auch im Falle der Übertragung der Verkehrssicherungspflicht auf eine Fachfirma, z. B. für die fällige Aufzugswartung, trägt die Firma die Verantwortung und kann im Schadensfall haftbar gemacht werden.
Wer dagegen lediglich als Arbeitnehmer den Weisungen seines Dienstherrn nachkommt, kann bei mangelhafter Erfüllung seiner Dienstpflichten nicht unter dem Gesichtspunkt, er habe seinen Beruf schlecht ausgeübt, von einem Dritten auf Schadensersatz verklagt werden.
Der (angestellte) Hausmeister ist somit nach vorherrschender Ansicht nicht haftpflichtig für Gefahren, die von der von ihm betreuten Immobilie ausgehen (keine Bereichshaftung), er kann aber sehr wohl für fehlerhaftes Verhalten haftbar gemacht werden (Übernahmehaftung), z. B. wenn er im Winter einen Gehweg entgegen der gültigen Ortssatzung und der ihm in diesem Zusammenhang übertragenen Verkehrssicherungspflicht nicht von Schnee und Eis befreit hat.
Der Hausmeister muss bei der Ausübung seines Berufs einige rechtliche Vorgaben beachten, um sich u. a. nicht haftbar zu machen. Um ihn bei der Einhaltung der Vorgaben zu unterstützen, bietet die Forum Verlag Herkert GmbH mehrere Produkte an, die den Alltag des Hausmeisters erleichtern.
Quelle: Die Hausmeister-Mappe
Das 1x1 für den Hausmeister
Der Hausmeister
