Inhaltsverzeichnis
- Definition zertifizierter (Haus-)Verwalter
- Aufgaben und Pflichten des (zertifizierten) Hausverwalters
- Besteht eine Pflicht zum zertifizierten Verwalter?
- Ab wann keine Zertifizierung verlangt werden?
Definition zertifizierter (Haus-)Verwalter
Laut § 26a des WEMoG darf die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter" nur dann getragen werden, wenn vor einer Industrie- und Handelskammer anhand einer Prüfung die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen wurden. Dennoch gibt es hier Ausnahmen, bei denen keine Prüfungspflicht vorliegt und trotzdem der Titel des zertifizierten Verwalters getragen werden kann – mehr dazu im Laufe dieses Artikels.
Bestellung und Abberufung des Verwalters
Grundsätzlich beschließen die Wohnungseigentümer über die Bestellung oder Abberufung des (zertifizierten) Verwalters. Die Bestellung kann dabei für höchstens fünf Jahre vorgenommen werden. Eine Ausnahme stellt hierbei die erste Bestellung nach Begründung von Wohnungseigentum dar: hier ist die höchstmögliche Bestelldauer drei Jahre.
→ Eine wiederholte Bestellung eines zertifizierten Verwalters ist rechtlich zulässig.
Der (zertifizierte) Verwalter kann jederzeit durch Beschluss der Eigentümer abberufen werden. Der jeweilige Vertrag endet im Anschluss spätestens nach sechs Monaten.
→ Falls die Verwaltereigenschaft durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde belegt werden muss, genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss (samt beglaubigter Unterschriften).
Aufgaben und Pflichten des (zertifizierten) Hausverwalters
Der Verwalter wird durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestellt und verpflichtet. Konkret heißt das, dass er stellvertretend bestimmte Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung der entsprechenden Immobilie treffen muss. Darunter fallen solche, die grundsätzlich eine untergeordnete Bedeutung für das Objekt haben und nicht zu – laut WEMoG „erheblichen" – Folgeverpflichtungen führen.
Gleichzeitig fallen alle Verwaltungsaufgaben, die zu einer Pflicht oder Abwendung eines Nachteils erforderlich sind, unter den Tätigkeitsbereich des (zertifizieren) Verwalters.
→ Wichtig: Die Wohnungseigentümer(-gemeinschaft) können/kann die Rechte und Pflichten des zertifizierten Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern.
Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht...
... werden durch den Verwalter für jedes Kalenderjahr erstellt. Darin muss stets eine Übersicht über die momentanen Rücklagen, voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben vorhanden sein. Die so ermittelten Vorschüsse zur Kostentragung etc. werden anschließen bei der Eigentümerversammlung beschlossen.
Nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres stimmt die Wohnungseigentümergesellschaft über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung bereits beschlossener Vorschüsse ab. Dazu muss der Verwalter eine Jahresabrechnung aufstellen. Das geht meist Hand in Hand mit dem Vermögensbericht, der die derzeitigen Rücklagen und das Gemeinschaftsvermögen enthält.
Besteht eine Pflicht zum zertifizierten Verwalter?
In § 26a Abs. 2 WEMog wird dem Bundesministerium der Justiz und für den Verbraucherschutz ein Mitgestaltungsrecht der benötigten Prüfung zum zertifizierten Verwalter eingeräumt. Konkret können von staatlicher Seite folgende Bestandteile der Zertifikatsprüfung vorgegeben werden:
- Inhalt und Verfahren der Prüfung
- Bestimmungen über das Zertifikat
- Voraussetzungen für die Bezeichnung "zertifizierter Verwalter"
- Ausnahmen, wonach anderweitige Qualifikationen die Prüfung ersetzen (z. B. Befähigung zum Richteramt, Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt oder abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann)
D. h. dass sich bestimmte Berufsgruppen direkt zertifizierte Verwalter nennen dürfen und andere wiederum ein entsprechendes Zertifikat erwerben müssen. Die abschließende und staatlich anerkannte Prüfung kann grundsätzlich jedoch belieb oft abgelegt werden – wobei jedes Mal eine Bearbeitungsgebühr anfallen dürfte. Bei erfolgreichem Bestehen stellt die zuständige Industrie- und Handelskammer eine zusätzliche Bestätigung aus.
Die Frage inwiefern eine Prüfungspflicht zum zertifizierten Verwalter vorliegt, ist i. d. R. mit einem Ja zu beantworten. Denn bis auf o. g. Ausnahmen müssen alle Personen, die diesen Beruf ausführen wollen, die entsprechende Prüfung erfolgreich bestehen (vgl. Verordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz – Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV).
Prüfgegenstände
| Grundlagen der Immobilienwirtschaft | Gebäudepläne, Bauzeichnungen und Baubeschreibungen | Relevante Versicherungsarten im Immobilienbereich | Umwelt- und Energiethemen im Immobilienbereich |
| Rechtliche Grundlagen | Wohnungseigentumsgesetz | Begründung von Wohnungs- und Teileigentum | Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung |
| Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer | Rechtsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur Gemeinschaft | Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer | Wohnungseigentümerversammlung |
| Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwaltervertrag | Rechte und Pflichten des WEG-Verwalters | Rechte des Verwaltungsbeirats | Bürgerliches Gesetzbuch |
| Allgemeines Vertragsrecht | Mietrecht | Werkvertragsrecht | Grundstücksrecht |
| Grundbuchrecht | Zivilprozess- und Zwangsvollstreckungsrecht | Berufsrecht der Verwalter | Gewerbeordnung |
| Makler- und Bauträgerverordnung | Rechtsdienstleistungsgesetz | Sonstiges Rechtsgrundlagen | Heizkostenverordnung |
| Trinkwasserverordnung | Energierecht | Kaufmännische Grundlagen | Grundzüge ordnungsgemäßer Buchführung |
| Externes und internes Rechnungswesen | Spezielle kaufmännische Grundlagen des WEG-Verwalters | Sonderumlagen/Erhaltungsrücklage | Erstellung der Jahresabrechnung und des Wirtschaftsplans |
| Hausgeld, Mahnwesen | Technische Grundlagen | Baustoffe und Baustofftechnologie | Haustechnik |
| Erkennen von Mängeln | Verkehrssicherungspflichten | Erhaltungsplanung | Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung |
| Altersgerechte und barrierefreie Umbauten | Fördermitteleinsatz, Beantragung von Fördermitteln | Dokumentation |
Ab wann kann eine Zertifizierung verlangt werden?
Durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz wurde im Oktober 2020 eingeführt, dass jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf hat, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen (s. § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Hintergrund dieses Gesetzes-Passus war das Ziel eine Qualitätssicherung bei der Immobilienverwaltung einzuführen. Problematisch ist dabei, dass im Anschluss die Mehrheit der Eigentümer eine zertifizierte Verwaltung wünschten und forderten. Dementsprechend mussten sich alle Verwalter zertifizieren lassen, um weiterhin konkurrenzfähig zu bleiben. Was für einen regelrechten Run auf Weiterbildungsangebote und -institutionen sorgte sowie deren Überlastung.
Übergangsfrist
Bislang war eine Zertifizierungsfrist bis Ende 2022 angesetzt gewesen. Da dies in den Augen des Deutschen Immobilien Verbands (IVD) jedoch aufgrund der extrem großen Anzahl an Weiterzubildenden und dem verhältnismäßig geringen Angebot an entsprechenden Weiterbildungsangeboten zeitlich nicht umsetzbar gewesen wäre, wurde bereits Mitte 2022 eine Stellungnahme verfasst.
Auch der Verband der Immobilienverwalter Deutschland (VDIV) und die Deutsche Industrie- und Handelskammer (DIHK) hatten bereits im Vorfeld ihre Bedenken geäußert. So kam es schließlich bereits am 22.9.2022 zum Beschluss im Bundestag: Die Frist für eine Zertifizierung zum zertifizierten Verwalter wurde um ein Jahr auf den 1.12.2023 verlängert (vgl. § 48 Abs. 4 S. 1 WEG).
Exkurs: Immobilienbewertung
Immobilienmakler, die gleichzeitig Verwalter sind – diesen Fall gibt es in Deutschland häufiger. Da das Arbeiten auf Provisionsbasis stark konjunkturabhängig ist, stell die Immobilienverwaltung ein zusätzliches, sicheres Einkommen dar. Aber nicht nur hier gibt es Berührungspunkte der beiden Arbeitsfelder. Oft treten Hausverwalter aufgrund eines Wunsches der Eigentümergemeinschaft an Immobilienmakler oder Sachverständige heran, um das Objekt in Frage bewerten zu lassen.
Dazu wird jedoch in den meisten Fällen eine Zusatzqualifikation benötigt. An dieser Stelle sorgt der „Lehrgang zur Immobilienbewertung mit DEKRA-Zertifikat“ für Abhilfe. In dem 5-tägigen Präsenz-Lehrgang erhalten Sie alle notwendigen Grundlagen und Fachkenntnisse sowie praktische Anwendungsfälle.
Quellen: Sonderheft QUARTIER: Planungsleitfaden E-Mobilität (2021), https://www.bmj.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/WEMoG.html
