Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: das Ende des Heizungsgesetzes?

20.05.2026 | S. Horsch – Online-Redaktion, FORUM VERLAG HERKERT GMBH

Gebäudemodernisierungsgesetz: nicht mehr gebrauchte Heizkörper liegen in einem Zimmereck
© janvier – stock.adobe.com

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG oder auch GModG) wurde am 10. Juli 2026 vom Bundestag beschlossen und wird nach seinem Inkrafttreten das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in wesentlichen Teilen verändern. Ziel der Reform sind mehr Technologieoffenheit beim Heizen sowie weniger staatliche Vorgaben beim Austausch von Heizungen. Doch was bedeutet das neue Gesetz konkret für Bauherren, Vermieter und die Bauwirtschaft?

Inhaltsverzeichnis

  1. Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
  2. Heizungsgesetz gekippt: Was fällt weg?
  3. Heizungsgesetz aktueller Stand: Was gilt bis zum Inkrafttreten?
  4. Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Bauherren: mehr Freiheit, aber EPBD im Blick behalten
  5. Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Vermieter: Modernisierungsumlage und neue Spielräume
  6. Neues Heizungsgesetz Ölheizung und Bio-Treppe: Was gilt für den Bestand?
  7. FAQ: häufige Fragen zum neuen Heizungsgesetz
  8. Ein Fazit zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?

Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die zentralen Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz veröffentlicht. Das GMG oder auch GModG novelliert das GEG grundlegend und setzt künftig auf Technologieoffenheit statt auf Verbote:

Eigentümer können beim Heizungstausch wieder frei zwischen Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme, Hybridanlage oder Biomasse wählen.

Das neue Heizungsgesetz sollte ursprünglich noch vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten – am 5. Mai 2026 wurde der Referentenentwurf vorgelegt, am 13. Mai 2026 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf zur Gebäudemodernisierung (GModG) beschlossen.

Der Bundestag verabschiedete das Gebäudemodernisierungsgesetz schließlich am 10. Juli 2026. Auf seiner Grundlage wird der Kern des bisherigen Heizungsgesetzes, darunter auch die 65 Prozent Regel für neu eingebaute Heizungen, aufgehoben. Das Gesetz tritt nach dem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens und der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft.

Bis zum Inkrafttreten gilt weiterhin das GEG 2024 – einschließlich der 65-Prozent-Regel beim Neueinbau von Heizungen.

Und was steht im Gebäude-Modernisierungsgesetz?

Heizungsgesetz gekippt: Was entfällt, was bleibt – ein Überblick

Das bisherige Heizungsgesetz – die GEG-Novelle 2024 – schrieb vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Pflicht entfällt nun mit dem neuen Heizungsgesetz beziehungsweise dem Gebäudemodernisierungsgesetz oder GModG vollständig.

Entfällt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz:

  • die pauschale 65-Prozent-Pflicht auch für Neubauten – bis zur EPBD-Umsetzung (Nullemissionsgebäude ab 2030)
  • Betriebsverbote für alte Öl- und Gaskessel (§ 72 GEG)
  • die Beratungspflicht bei fossilen Heizungen
  • die Kopplung des Heizungstausches an die kommunale Wärmeplanung

Durch das neue Heizungsgesetz neu eingeführt werden:

  • technologieoffener Heizungskatalog (Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse, Gas, Öl)
  • Bio-Treppe für neue fossile Heizungen ab 2029
  • Grüngasquote für Energieversorger ab 2028 
  • Vereinfachte Wärmeplanung für Kommunen unter 15.000 Einwohnern​ 
  • Regelungen, die sich auf die Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern beim Einbau bestimmter fossiler Heizungen beziehen

→ Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt auch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz bestehen. Seit dem 21. Juli 2026 gelten zudem angepasste Förderbedingungen und reduzierte förderfähige Investitionskosten. Förderungen, die bereits bewilligt wurden, (und laufende Anträge) bleiben von den Änderungen unberührt.

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Heizungsgesetz aktueller Stand: Was gilt bis zum Inkrafttreten?

Wichtig für alle, die jetzt eine Entscheidung treffen müssen: Bis das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG oder GModG) offiziell in Kraft tritt, gilt weiterhin das GEG 2024 – einschließlich der 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen.

→ Wer also noch vor Inkrafttreten des GModG eine neue Heizung einbaut, fällt unter das alte Recht, sofern bis dahin keine Übergangsregelung greift. 

Datum Zwischenschritt
24. Februar 2026 Eckpunkte GMG veröffentlicht
29. April 2026 Kabinett beschließt Verschiebung der 65-Prozent-EE-Pflicht (Großstädte: neu 1. November 2026) und einigt sich beim Mieterschutz
5. Mai 2026 Referentenentwurf GModG vorgelegt
13. Mai 2026 Kabinett beschließt GModG
1. November 2026 Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetzes erwartet
1. November 2026 Stichtag für 65-Prozent-EE-Pflicht in Großstädten (falls GModG noch nicht in Kraft)
Ab 1. Januar 2029 Bio-Treppe: 10-Prozent-Bioanteil für neue Öl-/Gasheizungen
29. Mai 2026  EPBD-Umsetzung in deutsches Recht fällig
Ab 2030

Nullemissionsgebäude-Pflicht für alle Neubauten

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Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Bauherren: mehr Freiheit, aber EPBD im Blick behalten

Wer 2026 neu baut, profitiert unmittelbar vom Gebäudemodernisierungsgesetz: Die pauschale 65-Prozent-EE-Pflicht entfällt auch im Neubau durch das neue Heizungsgesetz. Bauherren können wieder flexibler planen und müssen sich nicht zwingend für eine Wärmepumpe entscheiden. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt auch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz bis mindestens 2029 bestehen. Allerdings gelten seit dem 21. Juli 2026 neue Förderbedingungen.

Gleichzeitig sollten Bauherren beim neuen Heizungsgesetz wichtige Horizonte im Blick behalten: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird weiterhin in nationales Recht umgesetzt. Laut Referentenentwurf wird die Nullemissionsgebäude-Pflicht stufenweise eingeführt:

  • ab 1. Januar 2028 für neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand mit mehr als 1.000 m² und
  • ab 1. Januar 2030 für sämtliche Neubauten. 

Zusätzlich wird 2026 das Konzept „Gebäudetyp E“ erwartet: ein vereinfachter Baustandard, der kostengünstigeres und schlankeres Bauen ermöglichen soll.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Vermieter: Modernisierungsumlage und neue Spielräume

Das Gebäudemodernisierungsgesetz oder GModG räumt Vermietern mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch ein – und diese Freiheit zahlt sich auch mietrechtlich aus. Wer eine neue Heizungsanlage einbaut, kann die Kosten durch das neue Heizungsgesetz nach § 559 BGB weiterhin über die Modernisierungsumlage anteilig auf Mieter umlegen: maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 Euro/m² (bei Ausgangsmieten über 7 Euro/m²) innerhalb von sechs Jahren.

Im Zusammenhang mit dem Einbau neuer Öl- oder Gasheizungen sieht das Gebäudemodernisierungsgesetz nun eine veränderte Kostenaufteilung vor.

→ Vermieter tragen in Zukunft einen größeren Anteil der CO2 Kosten, wenn die vorgeschriebenen Anteile klimaneutraler Brennstoffe nicht eingehalten werden.

Im Zuge der geplanten Mietrechtsreform 2026 soll die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB von bisher 10.000 Euro auf 20.000 Euro pro Wohnung steigen:

Kriterium bis 2026 neu ab Reform
vereinfachtes Verfahren bis 10.000 Euro 20.000 Euro
Modernisierungsumlage max. 8 Prozent p.a. max. 8 Prozent p.a.
Kappungsgrenze 3 €/m² / 6 Jahre 3 €/m² / 6 Jahre
Sperrfrist nach Umlage 5 Jahre 5 Jahre

→ Noch (Stand Juli 2026) befindet sich die Mietrechtsreform im parlamentarischen Verfahren – diese Änderung ist noch nicht beschlossenes Recht. Vermieter sollten Modernisierungsmaßnahmen deshalb möglichst bündeln und die 5‑Jahres-Sperrfrist bei der Planung berücksichtigen.

Neues Heizungsgesetz Ölheizung und Bio-Treppe: Was gilt für den Bestand?

Eine der größten Erleichterungen durch das neue Heizungsgesetz betrifft Besitzer von Ölheizungen: Eine generelle Ölheizung-Austauschpflicht ist im Gebäudemodernisierungsgesetz nicht vorgesehen. Bestehende, funktionsfähige Anlagen können weiter betrieben werden.

Wer jedoch nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetz eine neue Ölheizung einbaut, muss die sogenannte Bio-Treppe einhalten:

Die Bio-Treppe im Überblick

bis 31. Dezember 2028 kein Bioanteil erforderlich (Übergangsphase)
ab 1. Januar 2029 mindestens 10 Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe wie Biomethan/Bioöl
ab 1. Januar 2030  mindestens 15 Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe wie Biomethan/Bioöl
ab 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe wie Biomethan/Bioöl
ab 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe wie Biomethan/Bioöl

Alternativ zur Bio-Treppe kann die Pflicht in der Zeit von 2029 bis 2034 auch durch eine thermische Solaranlage oder eine Hybridheizung mit Wärmepumpe erfüllt werden.

Für Biobrennstoffanteile entfällt der CO₂-Preis, was die Mehrkosten teilweise kompensiert.

FAQ: häufige Fragen zum neuen Heizungsgesetz

1. Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz? 

Die im Referentenentwurf vom 5. Mai 2026 vorgesehenen Kerninhalte des neuen Heizungsgesetz sind:

  • Streichung der 65-Prozent-EE-Pflicht für neue Heizungen (§§ 71–71p sowie § 72 GEG entfallen)
  • technologieoffener Heizungskatalog: Wärmepumpe, Gas, Öl, Fernwärme, Biomasse und Hybridheizungen gleichberechtigt zulässig
  • Bio-Treppe: Ab 1. Januar 2029 müssen neu eingebaute Öl- und Gasheizungen mindestens 10 Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe nutzen, danach stufenweise Steigerung bis 2040
  • Erfüllungsoptionen über Solarthermie oder Hybridheizung mit Wärmepumpe
  • Grüngasquote für Energieversorger ab 2028
  • Entfall der Beratungspflicht bei fossilen Heizungen und der Kopplung an die kommunale Wärmeplanung
  • BEG-Förderung läuft mindestens bis 2029 weiter
  • vereinfachte Wärmeplanung für Kommunen unter 15.000 Einwohnern
  • Nullemissionsgebäude-Standard stufenweise ab 2028/2030 (EPBD-Umsetzung)

→ Bis zum Inkrafttreten gilt uneingeschränkt das GEG 2024 – einschließlich der 65-Prozent-Regel.

2. Ist das Heizungsgesetz gekippt?

Nein – noch nicht. Das Heizungsgesetz (GEG) bleibt bestehen.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz haben sich die Vorgaben rund um das Heizungsgesetz allerdings grundlegend geändert. Der Bundestag und der Bundesrat haben das Gesetz am 10. Juli 2026 verabschiedet. Bis dieses in Kraft tritt, gelten die bisherigen Regelungen des GEG 2024 weiter.

3. Was ändert sich 2026 für Hausbesitzer?

Für Hausbesitzer bringt 2026 mehrere parallele Änderungen – unabhängig davon, ob das GMG in Kraft tritt:

Bereits geltendes Recht 2026:

  • CO₂-Preis steigt auf 55 Euro/Tonne: Heizen mit Öl und Gas wird teurer
  • Heizkostenverordnung: Bis 31. Dezember 2026 müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein
  • GEG 2024 gilt weiterhin: 65-Prozent-EE-Pflicht für Neubauten in Neubaugebieten, in Großstädten auch für Bestandsgebäude nach Vorlage der Wärmeplanung

 Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz beschlossen:

  • GMG: Abschaffung der 65-Prozent-Regel, technologieoffene Heizungswahl, Bio-Treppe ab 2029
  • Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) erfolgt über das Gebäudemodernisierungsgesetz: Deutschland muss die EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht überführen.
  • BEG-Förderung bleibt unter neuen Förderbedingungen bestehen.

4. Welche Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden?

Das Gebäudemodernisierungsgesetz sieht keine generelle Austauschpflicht für bestehende Heizungen vor. Bestehende und funktionsfähige Öl- und Gasheizungen dürfen grundsätzlich weiter betreiben werden. Wenn allerdings eine neue Heizungsanlage eingebaut wird, gelten die Vorgaben des Gebäudemodernisierungsgesetzes. Hierzu gehört im Zusammenhang mit neuen Öl- und Gasheizungen ab 2029 zum Beispiel die Bio-Treppe.

5. Wie lange darf ich meine Heizung noch betreiben?

Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie funktionsfähig sind. Ausnahmen können sich unter anderem in Bezug auf bestimmte alte Standard- oder Konstanttemperaturkessel ergeben, die nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes ausgetauscht werden müssen. Unter anderem sind auch Niedertemperatur- und Brennwertkessel von der 30-Jahre-Austauschpflicht ausgenommen. Beim Einbau einer neuen Heizungsanlage gelten die jeweils aktuellen gesetzlichen Vorgaben.

Ein Fazit zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudemodernisierungsgesetz oder GModG bringt mehr Planungsfreiheit – aber keine Planungssicherheit auf ewig. Bauherren müssen die EPBD-Anforderungen ab 2030 strategisch einplanen, Vermieter sollten Modernisierungsmaßnahmen klug bündeln, und Bauprofis positionieren sich jetzt als Technologieberater. Wer auf fossile Heizsysteme setzt, sollte die Bio-Treppe und steigende CO₂‑Preise als Langzeitrisiko im Blick behalten.

Quellen: Tagesschau; Gesetze im Internet; Bundeswirtschaftsministerium; www.br.de