Gebäudemodernisierungsgesetz 2026: das Ende des Heizungsgesetzes?

09.04.2026 | S. Horsch – Online-Redaktion, FORUM VERLAG HERKERT GMBH

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) soll 2026 das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzen und damit auch das umstrittene Heizungsgesetz ablösen. Ziel der Reform ist mehr Technologieoffenheit beim Heizen sowie weniger staatliche Vorgaben beim Austausch von Heizungen. Doch was bedeutet das neue Gesetz konkret für Bauherren, Vermieter und die Bauwirtschaft? Und welche Regeln gelten bis zum Inkrafttreten?

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?
2. Heizungsgesetz gekippt: Was fällt weg?
3. Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Bauherren: mehr Freiheit, aber EPBD im Blick behalten
4. Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Vermieter: Modernisierungsumlage und neue Spielräume
5. Neues Heizungsgesetz Ölheizung und Bio-Treppe: Was gilt für den Bestand?
6. FAQ: häufige Fragen zum neuen Heizungsgesetz
7. Ein Fazit zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz?

Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung die zentralen Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz veröffentlicht. Das GMG novelliert das GEG grundlegend und setzt künftig auf Technologieoffenheit statt auf Verbote:

Eigentümer können beim Heizungstausch wieder frei zwischen Wärmepumpe, Gasheizung, Ölheizung, Fernwärme, Hybridanlage oder Biomasse wählen. Das neue Heizungsgesetz soll noch vor dem 1. Juli 2026 in Kraft treten – dieser Zeitplan ist allerdings zunehmend unter Druck geraten: Stand April 2026 liegt noch kein Referentenentwurf vor.

Heizungsgesetz gekippt: Was entfällt, was bleibt – ein Überblick

Das bisherige Heizungsgesetz – die GEG-Novelle 2024 – schrieb vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese Pflicht entfällt nun mit dem neuen Heizungsgesetz beziehungsweise dem Gebäudemodernisierungsgesetz vollständig.

Entfällt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz:

• die pauschale 65-Prozent-Pflicht auch für Neubauten – bis zur EPBD-Umsetzung (Nullemissionsgebäude ab 2030)
• Betriebsverbote für alte Öl- und Gaskessel (§ 72 GEG)
• die Beratungspflicht bei fossilen Heizungen
• die Kopplung des Heizungstausches an die kommunale Wärmeplanung

Durch das neue Heizungsgesetz neu eingeführt werden:

• technologieoffener Heizungskatalog (Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse, Gas, Öl)
• Bio-Treppe für neue fossile Heizungen ab 2029
• Grüngasquote für Energieversorger ab 2028 
• Vereinfachte Wärmeplanung für Kommunen unter 15.000 Einwohnern​ 

Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt nach Stand April 2026 bis mindestens 2029 bestehen. Wer also jetzt in eine Wärmepumpe oder Fernwärme investiert, kann die Förderbedingungen noch nutzen – ohne auf das neue Heizungsgesetz warten zu müssen.

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Heizungsgesetz aktueller Stand: Was gilt bis zum Inkrafttreten?

Wichtig für alle, die jetzt eine Entscheidung treffen müssen: Bis das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) offiziell in Kraft tritt, gilt weiterhin das GEG 2024 – einschließlich der 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen.

→ Wer also noch vor dem 1. Juli 2026 eine neue Heizung einbaut, fällt unter das alte Recht, sofern bis dahin keine Übergangsregelung greift. 

Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Bauherren: mehr Freiheit, aber EPBD im Blick behalten

Wer 2026 neu baut, profitiert unmittelbar vom Gebäudemodernisierungsgesetz: Die pauschale 65-Prozent-EE-Pflicht entfällt auch im Neubau durch das neue Heizungsgesetz. Bauherren können wieder flexibler planen und müssen sich nicht zwingend für eine Wärmepumpe entscheiden. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt (Stand April 2026) bis mindestens 2029 bestehen.

Allerdings sollten Bauherren beim neuen Heizungsgesetz einen wichtigen Horizont im Blick behalten: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) muss Deutschland bis zum 29. Mai 2026 in nationales Recht umsetzen.

Ab 2030 müssen alle neuen Gebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden – ohne CO₂-Emissionen aus fossilen Brennstoffen, mit sehr niedrigem Energiebedarf und überwiegend erneuerbaren Energien. Wer heute plant, sollte diesen Zeithorizont strategisch einkalkulieren.

Zusätzlich wird 2026 das Konzept „Gebäudetyp E“ erwartet: ein vereinfachter Baustandard, der kostengünstigeres und schlankeres Bauen ermöglichen soll.

Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Vermieter: Modernisierungsumlage und neue Spielräume

Das Gebäudemodernisierungsgesetz räumt Vermietern mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch ein – und diese Freiheit zahlt sich auch mietrechtlich aus. Wer eine neue Heizungsanlage einbaut, kann die Kosten durch das neue Heizungsgesetz nach § 559 BGB weiterhin über die Modernisierungsumlage anteilig auf Mieter umlegen: maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 Euro/m² (bei Ausgangsmieten über 7 Euro/m²) innerhalb von sechs Jahren.

Im Zuge der geplanten Mietrechtsreform 2026 soll die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB von bisher 10.000 Euro auf 20.000 Euro pro Wohnung steigen:

→ Noch (Stand April 2026) befindet sich die Mietrechtsreform im parlamentarischen Verfahren – diese Änderung ist noch nicht beschlossenes Recht. Vermieter sollten Modernisierungsmaßnahmen deshalb möglichst bündeln und die 5‑Jahres-Sperrfrist bei der Planung berücksichtigen.

Neues Heizungsgesetz Ölheizung und Bio-Treppe: Was gilt für den Bestand?

Eine der größten Erleichterungen durch das neue Heizungsgesetz betrifft Besitzer von Ölheizungen: Eine generelle Ölheizung-Austauschpflicht ist im Gebäudemodernisierungsgesetz nicht vorgesehen. Bestehende, funktionsfähige Anlagen können weiter betrieben werden.

Wer jedoch nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetz eine neue Ölheizung einbaut, muss die sogenannte Bio-Treppe einhalten:

Gas- und Ölheizungen dürfen damit weiterhin neu eingebaut werden – unter einer Bedingung: Ab dem 1. Januar 2029 müssen sie mindestens 10 Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe (zum Beispiel Biomethan oder synthetische Kraftstoffe) nutzen. Danach soll der Anteil in drei Schritten bis 2040 weiter steigen – mit dem Ziel, neue Heizungen bis 2040 überwiegend CO₂-frei zu betreiben. Die genauen Prozentsätze der einzelnen „Treppenstufen“ sind Stand April 2026 noch nicht im Detail festgelegt. 

Die Bio-Treppe im Überblick

Für Biobrennstoffanteile entfällt der CO₂-Preis, was die Mehrkosten teilweise kompensiert.

Wer ab 2029 eine neue Ölheizung betreibt, muss also einen wachsenden Anteil an zertifiziertem Bioheizöl beimischen. Die Mehrkosten für den Bioanteil werden allerdings dadurch gedämpft, dass auf klimafreundliche Brennstoffe kein CO₂-Preis anfällt.

FAQ: häufige Fragen zum neuen Heizungsgesetz

1. Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz? 

Die geplanten Kerninhalte des neuen Heizungsgesetz sind laut Eckpunktepapier:

• Streichung der 65-Prozent-EE-Pflicht für neue Heizungen (§§ 71–71p sowie § 72 GEG entfallen)
• technologieoffener Heizungskatalog: Wärmepumpe, Gas, Öl, Fernwärme, Biomasse und Hybridheizungen gleichberechtigt zulässig
• Bio-Treppe: Ab 1. Januar 2029 müssen neu eingebaute Öl- und Gasheizungen mindestens 10 Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe nutzen, danach stufenweise Steigerung bis 2040
• Grüngasquote für Energieversorger ab 2028
• Entfall der Beratungspflicht bei fossilen Heizungen und der Kopplung an die kommunale Wärmeplanung
• BEG-Förderung läuft mindestens bis 2029 weiter
• vereinfachte Wärmeplanung für Kommunen unter 15.000 Einwohnern

→ Bis zum Inkrafttreten gilt uneingeschränkt das GEG 2024 – einschließlich der 65-Prozent-Regel.

2. Ist das Heizungsgesetz gekippt?

Nein – noch nicht. Das Heizungsgesetz (GEG 2024) ist Stand 9. April 2026 weiterhin geltendes Recht.

Die Regierungskoalition hat am 24. Februar 2026 Eckpunkte für das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz veröffentlicht, das die zentralen Pflichten des GEG 2024 – vor allem die 65-Prozent-EE-Regel – abschaffen soll. Allerdings:

3. Was ändert sich 2026 für Hausbesitzer?

Für Hausbesitzer bringt 2026 mehrere parallele Änderungen – unabhängig davon, ob das GMG in Kraft tritt:

Bereits geltendes Recht 2026:

• CO₂-Preis steigt auf 55 Euro/Tonne: Heizen mit Öl und Gas wird teurer
• Heizkostenverordnung: Bis 31. Dezember 2026 müssen alle Wohnungen mit fernablesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein
• GEG 2024 gilt weiterhin: 65-Prozent-EE-Pflicht für Neubauten in Neubaugebieten, in Großstädten auch für Bestandsgebäude nach Vorlage der Wärmeplanung

 Geplant, aber noch nicht Recht:

• GMG: Abschaffung der 65-Prozent-Regel, technologieoffene Heizungswahl, Bio-Treppe ab 2029
• EPBD-Umsetzung bis 29. Mai 2026 fällig: Deutschland muss die EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht überführen
• BEG-Förderung läuft bis mindestens 2029 weiter

Ein Fazit zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Das Gebäudemodernisierungsgesetz soll mehr Planungsfreiheit bringen – aber keine Planungssicherheit auf ewig. Bauherren müssen die EPBD-Anforderungen ab 2030 strategisch einplanen, Vermieter sollten Modernisierungsmaßnahmen klug bündeln, und Bauprofis positionieren sich jetzt als Technologieberater. Wer auf fossile Heizsysteme setzt, sollte die Bio-Treppe und steigende CO₂‑Preise als Langzeitrisiko im Blick behalten.

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Quellen: Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung; Tagesschau;