Baumangel: Definition, Mangelarten und Gewährleistung

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Ein Baumangel liegt vor allem dann vor, wenn ein Bauobjekt nach der Fertigstellung nicht mit der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit übereinstimmt. In diesem Fall hat der Bauherr als Auftraggeber das Recht zur Nachbesserung durch das verantwortliche Bauunternehmen. Um Mängelansprüche geltend zu machen, muss sich der Bauherr an die gesetzlichen Vorgaben zum Baumangel halten und wissen, wie lange die dazugehörigen Verjährungsfristen andauern.

Inhaltsverzeichnis

  1. Baumangel: Definition
  2. Baumangel feststellen
  3. Gewährleistung und Verjährung bei Baumängeln

Baumangel: Definition

Ein Baumangel liegt vor, wenn der Ist-Zustand eines Bauobjekts nach Beenden des Bauvorhabens vom geplanten Soll-Zustand abweicht. Häufig entspricht das Objekt schon nicht der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit und kann an Wert verlieren. Als Baumangel gilt jede Abweichung vom Soll-Zustand, egal ob positiv oder negativ und unabhängig davon, inwieweit sich der Wert des Bauobjekts verändert.

Zusätzlich gelten auch folgende Sachverhalte als Baumangel:

  • Mängel, die nicht die Funktion, aber die Wertschätzung des Bauwerks beeinflussen (sog. „Schönheitsfehler“).
  • Abweichungen vom Ist-Zustand, die einen objektiven Mehrwert darstellen.
  • Ein erhöhtes Schadensrisiko am Bauobjekt.

Das gewöhnliche Abnutzen oder Verschleißspuren am Bauwerk gelten nicht als Baumangel, auch wenn sie die Bauleistung beeinflussen. 

Arten von Baumängeln

Es gibt unterschiedliche Arten von Baumängeln, die bei einem Bauvorhaben auftreten können. Dazu zählen:

  • Erheblicher Baumangel

Von einem wesentlichen oder erheblichen Baumangel ist zu sprechen, wenn das Bauwerk durch den Baumangel nicht (mehr) wie im Bauvertrag vereinbart oder nicht zweckentsprechend verwendet werden kann und / oder es nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht. Des Weiteren liegt regelmäßig ein erheblicher Baumangel vor, wenn das Risiko für Folgeschäden erhöht ist und hohe Beseitigungskosten entstehen, um den Mangel auszubessern.

Einen erheblichen Baumangel stellt der Bauherr meist schon während der Bauarbeiten, spätestens aber nach Beenden des Bauvorhabens bei der Bauabnahme fest. Mit der Bauabnahme übergibt das Bauunternehmen (= Auftragnehmer) das Objekt dem Bauherrn (= Auftraggeber), der das durchgeführte Vorhaben für vertragsgemäß erklärt. Hierzu prüft der Bauherr, ob eventuelle Mängel vorhanden sind, die das Bauunternehmen zu beseitigen hat.

  • Versteckter Baumangel

Im Gegensatz zu erheblichen Baumängeln, die i. d. R. spätestens während der Bauabnahme auffallen, kann der Bauherr einen Mangel auch erst nach der offiziellen Übergabe des Gebäudes feststellen. Ist der Baumangel erst im Nachhinein erkennbar, handelt es sich um einen versteckten Baumangel. Beanstandet der Bauherr einen solch versteckten Baumangel innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist, muss das Bauunternehmen auch diesen Mangel beseitigen.

Auch wenn der Bauherr innerhalb der gesetzlichen Fristen einen Baumangel beanstandet und Nachbesserung vom Unternehmen verlangt, kommt es in der Praxis immer wieder zu Streitfällen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Wollen beide Vertragsparteien Streitigkeiten über Mängelansprüche am Bauvorhaben vermeiden, müssen sie die aktuelle Rechtslage kennen. Das Praxishandbuch „Sicherer Umgang mit Gewährleistung und Mängelansprüchen in der Baupraxis“ zeigt Bauherrn, Bauunternehmen und Architekten die aktuellen Gesetze und Vorgaben zu Baumängeln und bietet einsatzfertige Arbeitshilfen.

Baumangel feststellen

Bevor ein Bauunternehmen einen Mangel am Bauwerk beseitigen kann, muss der Bauherr feststellen, ob ein Baumangel konkret vorliegt. Für die Feststellung hat er verschiedene Möglichkeiten:

Beschaffenheitsvereinbarung nutzen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht vor, Baumängel vorrangig anhand der Beschaffenheitsvereinbarung zu ermitteln. In einer Beschaffenheitsvereinbarung halten Auftraggeber und Auftragnehmer die geforderten Leistungen, Rechte und Pflichten der jeweiligen Vertragsparteien (schriftlich) fest.

Durch die Dokumentation der zu erbringenden Bauleistungen kann der Bauherr mögliche Baumängel feststellen und belegen, dass der Ist-Zustand des Bauwerks nicht dem Soll-Zustand nach Beschaffenheitsvereinbarung entspricht. Haben beide Vertragsparteien eine solche Vereinbarung festgelegt, kann der Bauherr seine Mängelansprüche mithilfe der Vereinbarung begründen.

Baumangel anhand objektiver Kriterien beurteilen

Kann der Bauherr auf keine Beschaffenheitsvereinbarung zurückgreifen, muss er anhand anderer objektiver Kriterien beurteilen, ob ein Baumangel vorliegt. Nach § 633 Abs. 2 BGB liegt ein Baumangel in folgenden Situationen vor:

  • Die Bauleistung ist nicht für die im Bauvertrag festgelegte Verwendung nutzbar.
  • Die Bauleistung ist nicht für die gewöhnliche Verwendung nutzbar und weist auch nicht die für das Bauwerk typische Beschaffenheit auf, die der Bauherr erwarten kann.

In allen Fällen muss sich das Bauunternehmen an die anerkannten Regeln der Technik halten. Kommt es dieser Pflicht nicht nach, kann der Bauherr das als Baumangel werten.

Auch das Missachten der Herstellerrichtlinien vonseiten des Bauunternehmens kann einen Baumangel begründen. Voraussetzung ist, dass die Richtlinien sicherheitsrelevant für das Bauwerk sind, denn in diesem Fall kann die Herstellergarantie verloren gehen oder sich das Schadensrisiko erhöhen, wenn der Auftragnehmer die Richtlinien nicht einhält.

Gewährleistung und Verjährung bei Baumängeln

Das Bauunternehmen ist dafür verantwortlich, das Bauwerk frei von Sach- und Rechtsmängel zu errichten (vgl. § 633 Abs. 1 BGB). Liegt jedoch nachweislich ein Baumangel vor, kann der Bauherr dem Unternehmen gegenüber Gewährleistungsansprüche geltend machen.

Gewährleistungsansprüche des Bauherrn

Sind am Bauobjekt nachweislich Baumängel vorhanden, haftet das Bauunternehmen für den Mangel und der Bauherr kann u. a. folgende Gewährleistungsansprüche geltend machen:

  • Nacherfüllung (§ 635 BGB)
  • Bei erfolglosem Ablauf der Nacherfüllungsfrist: Selbstvornahme des Bauherrn. Das Bauunternehmen muss dann die Mehrkosten des Bauherrn durch Ersatzvornahme übernehmen (§ 637 BGB).
  • Vertragsrücktritt (§ 636 BGB)
  • reduzierte Bezahlung des beauftragten Bauunternehmens (§ 638 BGB)
  • Schadensersatz (§§ 280 ff BGB)

Will der Bauherr seine Gewährleistungsansprüche geltend machen, muss er die dafür rechtlich geltenden Verjährungsfristen beachten.

Verjährung von Baumängeln

Tritt ein Mangel bei einem Bauwerk auf, gilt grundlegend eine Verjährungsfrist von fünf Jahren (§ 634a Nr. 2 BGB). Diese Frist beginnt mit der Abnahme des Bauwerks. Kommt es zu arglistig verschwiegenen Mängeln, gilt stattdessen eine dreijährige Frist für die Verjährung, die nicht bereits bei der Bauabnahme beginnt, sondern ab dem Zeitpunkt, ab dem der verschwiegene Mangel bekannt ist.

Die Sonderregelung bei arglistig verschwiegenen Baumängeln führt nicht zu einer Verkürzung der fünfjährigen Frist. Sie kann diese Frist allerdings verlängern, weil es auf die Kenntnis des Auftraggebers und nicht auf die Abnahme ankommt. Die Höchstgrenze für die Verjährung liegt in diesen Fällen bei 10 Jahren ab Abnahme.

Falls beide Vertragsparteien eine individuelle Gewährleistungsdauer im Bauvertrag vereinbart haben, gilt diese vor den gesetzlichen Fristen. Trotzdem kann sich der Bauherr auf die abweichende Verjährungsfrist berufen. Diese Möglichkeit gilt dann, wenn ein arglistig verschwiegener Baumangel auftritt, aber ursprünglich die individuelle Vereinbarung zur Gewährleistungsdauer gegriffen hat und die allgemeine Frist früher abgelaufen wäre.

Verjährungsfrist hemmen

Der Bauherr kann die Frist zur Verjährung von Gewährleistungsansprüchen hemmen, also sousagen pausieren, z. B.  bei einer Verhandlung zwischen den Vertragsparteien bzgl. der Gewährleistungsansprüche. Die Frist zur Verjährung läuft erst weiter wenn sich der Bauherr oder das Bauunternehmen weigert, über die Mängelansprüche weiter zu verhandeln.

Auch während eines gerichtlichen Verfahrens über Gewährleistungsansprüche des Bauherrn ist die Frist gehemmt. In diesem Fall stoppt die Verjährungsfrist, sobald eine der Vertragsparteien ein gerichtliches Verfahren einleitet, also z. B. einen Mahnbescheid oder eine einstweilige Verfügung beantragt.

Setzt sich die Frist nach der Hemmung fort, fängt sie nicht von vorne an, sondern läuft weiter, wie sie vor der Hemmung gültig gewesen ist. Die Verjährungsfrist wird nicht zurückgesetzt.

Verjährung neu aufsetzen (in Lauf setzen)

Neben der Hemmung kann der Bauherr die Verjährungsfrist von Baumängelansprüchen komplett beenden und neu beginnen lassen. Eine Neusetzung der Frist ist z. B. möglich, wenn das Bauunternehmen dem Bauherrn aktiv mitteilt, dass bei seiner Bauleistung ein Baumangel aufgetreten ist. Außerdem beginnt die Verjährungsfrist von vorne, wenn der Bauherr Vollstreckungsmaßnahmen gegen das verantwortliche Bauunternehmen durchführt.

Erneuert sich die Frist zur Verjährung, hält sie wie im Regelfall fünf Jahre an.

Quelle: „Sicherer Umgang mit Gewährleistung und Mängelansprüchen in der Baupraxis“

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