Bauabnahme nach BGB und VOB/B: Formen der Abnahme, Fristen und Abnahmeprotokoll

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Mit der Bauabnahme erklärt der Auftraggeber, dass er eine Bauleistung als erledigt betrachtet. Was sich wie ein harmloser Schritt anhört, hat für Auftraggeber und Auftragnehmer weitreichende rechtliche Folgen. Umso wichtiger ist, dass beide Parteien, ihre Möglichkeiten und Rechte kennen und die Bauabnahme in einem Abnahmeprotokoll ausreichend dokumentieren.
  1. Bauabnahme: Was ist das und was ist dabei zu beachten? 
  2. Wer nimmt die Abnahme vor und wann wird sie gemacht?
  3. Warum ist die Abnahme so wichtig?
  4. Wann kann die Bauabnahme verweigert werden?
  5. Welche Abnahmeformen gibt es?
  6. Abnahmeprotokoll: Welche Angaben gehören rein?

Bauabnahme: Was ist das und was ist dabei zu beachten?  

Die Bauabnahme ist eine Erklärung des Bauherrn / Auftraggebers darüber, dass die beauftragte Bauleistung vertragsgemäß fertiggestellt und abgenommen ist. Bei dieser „Übergabe“ des Bauwerks vom Auftragnehmer an den Auftraggeber prüft der Bauherr, ob alle Gewerke entsprechend der Planung ausgeführt wurden. Insbesondere prüft er, ob keine Mängel vorliegen, die der Auftragnehmer noch beseitigen muss, bevor der Bauherr den Auftrag als erledigt betrachtet. Es ist anzuraten und nach VOB/B auch gefordert, für die Dokumentation der Bauabnahme ein Abnahmeprotokoll anzufertigen. Hier finden Sie ein Muster eines Abnahmeprotokolls.

Die Abnahme trennt also die Ausführungsphase von der sogenannten Gewährleistungsphase, die nach rechtskräftiger Abnahme beginnt. Die Bauabnahme markiert aber nicht nur das Ende der Bauphase, sondern hat auch weitere juristische Folgen, weshalb Auftraggeber und Auftragnehmer dieses Thema sehr ernst nehmen müssen. Es gibt außerdem unterschiedliche Firsten, die insbesondere der Auftraggeber einhalten sollte und die sich aus den verschiedenen Formen der Abnahme ergeben. 

Das Mitspracherecht des Auftragnehmers ist bei der Bauabnahme begrenzt, denn die Bauabnahme ist in erster Linie eine Erklärung des Auftraggebers. Dennoch kann er das Abnahmeprotokoll ohne Bedenken unterschreiben. Denn mit seiner Unterschrift erkennt der Auftragnehmer die im Protokoll aufgelisteten Mängel nicht an, sondern erklärt lediglich, dass er die Mangelrüge des Auftraggebers zur Kenntnis genommen hat. 

Wer erklärt die Abnahme und wann wird sie gemacht?  

Der Auftraggeber muss vor Ort sein und die Bauabnahme vornehmen. Alternativ kann er einen Dritten benennen, der die Abnahme für ihn übernimmt. Insbesondere Bauherren, die Laien im Baubereich sind, ist dringend zu empfehlen, bei der Abnahme einen Sachverständigen hinzuzuziehen oder diesen als Dritten zu benennen. Erklärt ein Dritter wie z. B. der Architekt oder der Bauleiter die Abnahme, ohne hierfür vom Auftraggeber benannt worden zu sein, ist die Bauabnahme für den Bauherrn nicht bindend. 

Die Abnahme erklärt der Auftraggeber in der Regel, wenn er vom Auftragnehmer die Meldung erhalten hat, dass dieser die geforderte Bauleistung vollständig ausgeführt hat. 

Hinweis: Werden bei der Bauabnahme Mängel festgestellt und wird die Abnahme berechtigt verweigert, kann der Bauherr die Kosten für den Sachverständigen im Rahmen von Schadensersatzansprüchen gegenüber dem Auftragnehmer geltend machen.  

Warum ist die Abnahme so wichtig? 

Die Bauabnahme ist deshalb so wichtig, weil sie eine ganze Reihe von Rechtsfolgen auslöst, die v. a. für Auftragnehmer positiv sind. Auftraggeber sollten ihre Unterschrift dagegen nicht so leichtfertig unter das Abnahmeprotokoll setzen, denn das hat weitreichende Folgen: 

  • Fälligkeit der Vergütung: Erst nach der Bauabnahme kann der Auftragnehmer eine Schlussrechnung erstellen und sie an den Auftraggeber übermitteln. Anschließend muss der Auftraggeber die erbrachte Leistung bezahlen. Je nachdem was vertraglich festgehalten wurde, ist dann die gesamte Summe bzw. die letzte Rate fällig.   
  • Übergang der Vergütungs- und Leistungsgefahr: Vor der Abnahme trägt der Auftragnehmer das Risiko, dass das Bauwerk durch äußere Einflüsse wie Brand oder schwere Stürme beschädigt wird. Dann muss er seine Leistung auf eigene Rechnung nochmal erbringen. Mit rechtswirksamer Bauabnahme geht dieses Risiko auf den Auftraggeber über. 
  • Beginn der Gewährleistungsfrist: Erst mit der Bauabnahme beginnt der Gewährleistungszeitraum. Während dieser Frist kann der Auftraggeber auftretende Mängel rügen. In die Gewährleistungsfrist fallen nur die Mängel, die während dieses Zeitraums auftreten, zum Zeitpunkt der Abnahme aber nicht festgestellt werden konnten. 
  • Umkehrung der Beweislast: Für Mängel, die vor der Bauabnahme auftreten, muss der Auftragnehmer Beweise vorlegen, dass er für diese nicht verantwortlich ist. Nach der Abnahme liegt die Beweislast beim Auftraggeber. Er muss also beweisen, dass behauptete Mängel vorliegen.  

Wann kann der Auftraggeber die Bauabnahme verweigern? 

Der Auftraggeber kann die Bauabnahme verweigern, wenn wesentliche Mängel vorliegen. Doch was sind Mängel? Wann ein Mangel wesentlich ist oder nicht, wird im Einzelfall bewertet. Es gibt dafür keine allgemeingültige Formel. Doch es gibt gewisse Kriterien, um zu entscheiden, was als wesentlicher Mangel gewertet werden kann: 

  • Umfang der Maßnahmen zur Mängelbeseitigung
  • Höhe der Kosten für Mängelbeseitigung 
  • Auswirkung des Mangels auf die Funktionsfähigkeit der gesamten Bauleitung bzw. das Maß der Beeinträchtigungen

Während der Gewährleistungsfrist ist der Auftragnehmer verpflichtet, die Mängel zu beseitigen, die auf seine Bauleistung zurückzuführen sind.  

Welche Abnahmeformen gibt es?  

Es gibt nicht nur eine, sondern verschiedene Möglichkeiten, die Bauabnahme zu erklären bzw. deren Wirkung herbeizuführen: Es gibt die ausdrückliche, die förmliche, die konkludente und die fiktive Abnahme, die jeweils in § 640 BGB bzw. in § 12 VOB/B geregelt sind. Die Grundsätze und gesetzlichen Regelungen zur Abnahme beim BGB-Bauvertrag gelten dabei auch für den VOB-Bauvertrag. Auch  die Abnahmeformen des BGB-Bauvertrags finden im Bereich der VOB/B Anwendung. 

ausdrücklich erklärte Abnahme 

Die ausdrücklich erklärte Bauabnahme ist wohl die anschaulichste Form der Abnahme. Sie ist an keine förmlichen Vorgaben gebunden. Es reicht, wenn der Auftraggeber mündlich erklärt, dass die Bauleistung vertragsgemäß ausgeführt und abgenommen ist. 

förmliche Abnahme nach VOB/B 

Die förmliche Abnahme nach VOB/B ist die klassische Form der Bauabnahme. Hierbei vereinbaren Auftraggeber und Auftragnehmer eine gemeinsame Besichtigung des fertiggestellten Bauwerks. 

Die förmliche Abnahme ist nach § 12 Abs. 4 VOB/B verpflichtend durchzuführen, wenn 

  • eine Partei es verlangt.
  • Auftraggeber und Auftragnehmer im Bauvertrag die förmliche Abnahme als Abnahmeform beschlossen haben. Nach Mitteilung über die Fertigstellung der Bauleistung durch den Auftragnehmer vereinbart in der Regel der Auftraggeber einen Termin zur förmlichen Abnahme. Für diesen Abnahmetermin setzt der Auftraggeber nach § 12 Abs. 1 VOB/B eine Frist von zwölf Werktagen. 

Während des Termins wird ein Abnahmeprotokoll erstellt. Das schriftliche Abnahmeprotokoll ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung der förmlichen Abnahme. Können sich die Parteien aufgrund von Streitigkeiten nicht auf ein gemeinsames Abnahmeprotokoll einigen, ist auch die förmliche Abnahme nach VOB/B nicht wirksam. Streit entsteht auch immer wieder über die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls. Dabei verlangt die VOB/B gar keine Unterschrift

einseitige förmliche Abnahme

Nimmt der Auftragnehmer trotz ausreichender Einladungsfrist nicht am Abnahmetermin teil, kann der Auftraggeber eine einseitige förmliche Abnahme ohne ihn durchführen. Ein Abnahmeprotokoll ist dann nicht mehr explizit gefordert, dennoch sollte der Auftraggeber das Ergebnis der Bauabnahme dokumentieren, um alle seine Rechte zu wahren. Innerhalb einer Frist von zwölf Tagen sollte diese Dokumentation dem Auftragnehmer vorliegen.  

Die VOB/B schreibt nicht vor, dass der Auftraggeber eine Bauabnahme ohne Auftragnehmer vornehmen muss. Er kann die Abnahme so lange verweigern, bis der Auftragnehmer zur Teilnahme bereit ist. Anders sieht es beim Auftraggeber aus: Erscheint dieser nicht zum Abnahmetermin, gerät er in Verzug mit der Abnahme. 

„vergessene" förmliche Abnahme

Es kommt vor, dass die förmliche Abnahme zwar im Bauvertrag vereinbart wurde, es jedoch auch nach geraumer Zeit nach Fertigstellung der Bauleistung zu keiner Bauabnahme gekommen ist. Ist das der Fall, können sich die Parteien nicht rückwirkend auf die förmliche Bauabnahme berufen. Ist eine Frist von „mehreren Wochen“ oder „mehreren Monaten“ verstrichen, ist von einer konkludenten Abnahme auszugehen.  

Hinweis: Haben die Parteien die förmliche Abnahme vereinbart oder verlangt eine Partei diese rechtzeitig, sind die anderen Formen der Bauabnahme ausgeschlossen. Hat vorab bereits eine andere Form der Bauabnahme stattgefunden, kann die förmliche Abnahme nicht mehr verlangt werden. 

konkludente Abnahme 

Eine Bauabnahme kann auch durch schlüssiges Verhalten angenommen werden. Lässt sich aus dem Verhalten des Auftraggebers entnehmen, dass dieser die Bauleistung als vertragsgerecht billigt, kann der Auftragnehmer von einer konkludenten Abnahme ausgehen. Folgendes Verhalten spricht beispielsweise für eine konkludente Bauabnahme: 

  • vorbehaltlose Zahlung der Schlussrechnung
  • rügelose Ingebrauchnahme des Bauwerks 
  • anstandslose Freigabe einer Sicherheitsleistung 

fiktive Abnahme nach § 640 BGB 

Die Regelung zur fiktiven Abnahme wurde erst mit dem neuen Bauvertragsrecht im Jahr 2018 geändert. Gesetzlich ist die fiktive Abnahme in § 640 Abs. 2 BGB geregelt. Demnach gilt die Bauleistung auch dann als abgenommen, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber nach Fertigstellung eine angemessene Frist zur Bauabnahme gesetzt hat und dieser innerhalb dieser Frist die Abnahme unter Angaben mindestens eines Mangels verweigert hat. 

§ 640 BGB gibt dem Auftragnehmer ein Mittel für den Fall an die Hand, dass sich der Auftraggeber vor der Abnahmeerklärung drückt. Die Wirkung der Bauabnahme kann dank § 640 BGB auch ohne und sogar gegen den Willen des Auftraggebers eintreten.

Die fiktive Abnahme nach § 640 Abs. 2 BGB tritt ein, wenn der Auftragnehmer die Bauleistung objektiv betrachtet fertiggestellt hat, also die vertraglich festgehaltenen Leistungen abgearbeitet sind und die primäre Bautätigkeit abgeschlossen ist. Dabei ist es nicht ausschlaggebend, ob die Arbeiten qualitativ unzureichend ausgeführt wurden und noch Maßnahmen zur Mängelbeseitigung erforderlich sind. Gemäß BGB kann auch von einer Fertigstellung ausgegangen werden, wenn lediglich untergeordnete Restarbeiten offen sind. 

§ 640 BGB verliert jedoch in dem Moment seine Wirkung, in dem der Auftraggeber auch nur einen Mangel äußert. Dabei ist nicht relevant, ob es sich um einen wesentlichen oder unwesentlichen Mangel (oder überhaupt um einen tatsächlichen Mangel) handelt. 

Auch auf VOB-Verträge ist § 640 Abs. 2 BGB anzuwenden.

fiktive Abnahme nach VOB/B  

Die VOB/B kennt außerdem noch zwei weitere Arten der fiktiven Bauabnahme: 

  1. fiktive Abnahme durch Zeitablauf nach schriftlicher Fertigstellung gemäß § 12 Abs. 5 Nr. 1 VOB/B
  2. fiktive Abnahme durch Zeitablauf nach Beginn der Benutzung gemäß § 12 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B

Teilabnahme nach BGB und VOB

Die Teilabnahme von Bauleistungen kommt nur unter bestimmten Voraussetzungen in Betracht. Hier unterscheiden sich BGB und VOB/B hinsichtlich der Anforderungen. 

Teilabnahme nach BGB

Laut BGB ist der Auftraggeber nicht verpflichtet, Teilleistungen abzunehmen. Es ist aber möglich, die Durchführung von Teilabnahmen vertraglich festzuhalten. 

Teilabnahme nach VOB/B

Beim VOB-Vertrag ist der Auftraggeber dagegen nach § 12 Abs. 2 VOB/B verpflichtet, eine Teilabnahme zu erklären, wenn der Auftragnehmer dies verlangt. Genauso kann der Auftraggeber die Teilabnahme verlangen. 

Abnahmeprotokoll: Welche Angaben gehören rein?

Die VOB/B regelt in § 12 Abs. 4 Nr. 1, dass im Rahmen einer förmlichen Bauabnahme der Befund in einer „gemeinsamen Verhandlung schriftlich niederzulegen“ ist. Demnach wird die förmliche Abnahme erst mit dem schriftlichen Abnahmeprotokoll wirksam. 

Das Abnahmeprotokoll sollte mindestens folgende Angaben beinhalten: 

  • Beteiligte an der Bauabnahme
  • Datum und Ort der Abnahme
  • Auftragsnummer und Datum des Bauvertrags
  • Datum, Beginn und Fertigstellung der Bauleistung 
  • abzunehmende Arbeiten
  • übereinstimmend festgestellte Mängel sowie strittige Mängel, einschließlich Einwendungen des Auftragnehmers zu den strittigen Mängeln und Stellungnahmen beigezogener Sachverständiger
  • Vorbehalt gegen Gewährleistungsansprüche, insbesondere für den Auftraggeber bekannte Mängel
  • Vertragsstrafenvorbehalt 
  • eindeutige Abnahmeerklärung oder Abnahmeverweigerung

Für den Auftraggeber ist es zudem sinnvoll, eine Frist für die Beseitigung der Mängel anzusetzen, die bei der Bauabnahme festgestellt wurden. Auch fehlende Restleistungen sollten im Abnahmeprotokoll dokumentiert sein. 

Alle Fristen und rechtlichen Vorgaben zur Bauabnahme nach VOB/B und BGB sowie wichtige technische Vorgaben nach VOB/C enthält „Das Baustellenhandbuch Abnahme“. Werfen Sie einen Blick ins Buch!

Hinweis: Selbst, wenn gemäß BGB die Bauabnahme auch mündlich erfolgen kann, ist es ratsam, über jede Abnahme ein Abnahmeprotokoll zu erstellen – allein schon zu Beweiszwecken. 

 Laden Sie sich hier ein kostenloses Muster eines Abnahmeprotokolls herunter!

Wenn kein gemeinsames Abnahmeprotokoll zustande kommt? 

Kommt wegen erheblicher Streitigkeiten zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer kein „gemeinsames“ Abnahmeprotokoll zustande, sollte jede Partei ein eigenes Abnahmeprotokoll zu Dokumentationszwecken anfertigen. Allerdings liegt dann keine förmliche Bauabnahme im Sinne des § 12 Abs. 4 VOB/B vor. 

Immer wieder kommt es außerdem wegen der Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls zum Streit. Eine Unterschrift ist nach VOB/B jedoch keine Voraussetzung für die Wirksamkeit der förmlichen Bauabnahme. Damit Mangel- und Vertragsstrafenvorbehalte wirken, reicht es, wenn der Auftraggeber rein zu Dokumentationszwecken das Abnahmeprotokoll unterzeichnet.

Hinweis: Die Unterschrift des Auftraggebers ist nicht als Anerkenntnis der gerügten Mängel oder der Vertragsstrafe zu verstehen. Unterzeichnet er das Protokoll mit dem Zusatz „unter Vorbehalt“ bedeutet das keine (vorläufige) Abnahmeverweigerung und stellt nur dann einen Mängelvorbehalt dar, wenn im Abnahmeprotokoll Mängel aufgeführt wurden – im Übrigen wird die förmliche Abnahme erteilt. 

Quellen: „Das Baustellenhandbuch Abnahme“, „Der Bauleiter“ (Ausgabe Mai 2020)

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