GModG 2026: das Ende des Heizungsgesetzes?

04.11.2026 | S. Horsch – Online-Redaktion, FORUM VERLAG HERKERT GMBH

Mit Inkrafttreten des GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz) gelten seit 29. Juli 2026 neue Regeln für Heizungen: Die pauschale 65-Prozent-Vorgabe ist entfallen. Doch Gas- und Ölheizungen bleiben an Vorgaben gebunden. Der Beitrag erklärt, für welche neu eingebauten Anlagen die Bio-Treppe gilt, welche Übergangs- und Förderregeln zu beachten sind und was für bestehende Heizungen gilt. Außerdem ordnet er die geplante Grüngas- und Grünheizölquote ein – deren konkrete gesetzliche Ausgestaltung steht noch aus.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist das GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz)?
2. Heizungsgesetz gekippt: Was fällt weg?
3. Heizungsgesetz aktueller Stand: Was gilt bis zum Inkrafttreten?
4. Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Bauherren: mehr Freiheit, aber EPBD im Blick behalten
5. Das Gebäudemodernisierungsgesetz und seine Bedeutung für Vermieter: Modernisierungsumlage und neue Spielräume
6. GModG und Bio-Treppe: Was gilt für den Bestand?
7. FAQ: häufige Fragen zum GModG
8. Ein Fazit zum neuen GModG

Was ist das GModG (Gebäudemodernisierungsgesetz)?

Am 24. Februar 2026 hat die Bundesregierung erstmals die Eckpunkte für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) vorgestellt. Mit dem Gesetz wird das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) grundlegend überarbeitet und stärker technologieoffen ausgerichtet. Bundestag und Bundesrat haben die Novelle Mitte Juli 2026 verabschiedet; nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt sind die wesentlichen Neuregelungen seit dem 29. Juli 2026 in Kraft getreten.

Das GModG ersetzt die pauschale 65‑Prozent‑Vorgabe für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen durch einen technologieoffenen Rahmen: Eigentümerinnen und Eigentümer können beim Heizungstausch künftig frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärmeanschluss, hybriden Heizungsmodellen, Biomasse sowie weiterhin Gas- und Ölheizungen wählen.

Gleichzeitig setzt das Gesetz neue Leitplanken, um den Übergang zu klimafreundlichen Heizsystemen zu unterstützen – unter anderem durch eine stufenweise Bio‑Treppe und eine künftige Grüngas‑ beziehungsweise Grünöl‑Quote.

Die Bundesregierung betont, dass das GModG Klarheit, Verlässlichkeit und mehr Entscheidungsfreiheit für Hauseigentümer und die Branche schaffen soll. Klimaschutz im Gebäudebereich soll so pragmatischer gestaltet werden, ohne auf langfristige Ziele wie klimaneutrale Brennstoffe bis 2045 und die Umsetzung der EU‑Gebäuderichtlinie zu verzichten.

Heizungsgesetz gekippt: Was entfällt, was bleibt – ein Überblick

Das bisherige Heizungsgesetz – die GEG-Novelle 2024 – schrieb vor, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Diese pauschale 65-Prozent-Vorgabe enftällt nach den neuen Regelungen. Die Wahl einer Heizungsart bleibt jedoch an die jeweils geltenden gesetzlichen, technischen und gegebenenfalls förderrechtlichen Anforderungen gebunden.

Entfällt mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz:

• die pauschale 65-Prozent-Pflicht auch für Neubauten – bis zur EPBD-Umsetzung (Nullemissionsgebäude ab 2030)
• Betriebsverbote für alte Öl- und Gaskessel (§ 72 GEG)
• die Beratungspflicht bei fossilen Heizungen
• die Kopplung des Heizungstausches an die kommunale Wärmeplanung

Durch das neue Heizungsgesetz neu eingeführt werden:

• technologieoffener Heizungskatalog (Wärmepumpe, Fernwärme, Hybridheizung, Biomasse, Gas, Öl)
• Bio-Treppe für neue fossile Heizungen ab 2029
• Grüngasquote für Energieversorger ab 2028 
• Vereinfachte Wärmeplanung für Kommunen unter 15.000 Einwohnern​ 
• Regelungen, die sich auf die Kostenverteilung zwischen Vermietern und Mietern beim Einbau bestimmter fossiler Heizungen beziehen

→ Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt auch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz bestehen. Seit dem 21. Juli 2026 gelten zudem angepasste Förderbedingungen und reduzierte förderfähige Investitionskosten. Förderungen, die bereits bewilligt wurden, (und laufende Anträge) bleiben von den Änderungen unberührt.

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Heizungsgesetz aktueller Stand: Was gilt mit dem GModG?

Wichtig für alle, die jetzt eine Entscheidung treffen müssen: Seit Inkrafttreten des GModG gelten die neuen Regeln des modernisierten Gebäudeenergiegesetzes. Die bisherige 65-Prozent-Regel für neu eingebaute Heizungen wird damit vollständig aufgehoben und durch einen Optionenkatalog mit verschiedenen Heiztechnologien (unter anderem Wärmepumpe, Fernwärme, Hybrid, Biomasse sowie Gas- und Ölheizungen unter Bio‑Treppe‑Vorgaben) ersetzt.

→ Wer jetzt eine neue Heizung einbaut, muss nicht mehr die pauschale 65‑Prozent‑EE‑Pflicht erfüllen, sondern die Vorgaben des GModG beachten, insbesondere die künftigen Bio‑Treppe‑Stufen und die langfristigen Ziele klimaneutraler Brennstoffe. 

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Das GModG und seine Bedeutung für Bauherren: mehr Freiheit, aber EPBD im Blick behalten

Wer 2026 neu baut, profitiert unmittelbar vom GModG bzw. Gebäudemodernisierungsgesetz: Die pauschale 65-Prozent-EE-Pflicht entfällt auch im Neubau durch das neue Heizungsgesetz. Bauherren können wieder flexibler planen und müssen sich nicht zwingend für eine Wärmepumpe entscheiden. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt auch nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz bis mindestens 2029 bestehen. Allerdings gelten seit dem 21. Juli 2026 neue Förderbedingungen.

Gleichzeitig sollten Bauherren beim neuen Heizungsgesetz wichtige Horizonte im Blick behalten: Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird weiterhin in nationales Recht umgesetzt. Laut Referentenentwurf wird die Nullemissionsgebäude-Pflicht stufenweise eingeführt:

• ab 1. Januar 2028 für neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand mit mehr als 1.000 m² und
• ab 1. Januar 2030 für sämtliche Neubauten. 

Zusätzlich wird 2026 das Konzept „Gebäudetyp E“ erwartet: ein vereinfachter Baustandard, der kostengünstigeres und schlankeres Bauen ermöglichen soll.

Das GModG und seine Bedeutung für Vermieter: Modernisierungsumlage und neue Spielräume

Das GModG räumt Vermietern mehr Wahlfreiheit beim Heizungstausch ein – und diese Freiheit zahlt sich auch mietrechtlich aus. Wer eine neue Heizungsanlage einbaut, kann die Kosten durch das neue Heizungsgesetz nach § 559 BGB weiterhin über die Modernisierungsumlage anteilig auf Mieter umlegen: maximal 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr, gedeckelt auf 3 Euro/m² (bei Ausgangsmieten über 7 Euro/m²) innerhalb von sechs Jahren.

Im Zusammenhang mit dem Einbau neuer Öl- oder Gasheizungen sieht das Gebäudemodernisierungsgesetz nun eine veränderte Kostenaufteilung vor.

→ Beim Einbau neuer Gas- oder Ölheizungen in vermietete Bestandsgebäude müssen sich Vermieter ab dem 1. Januar 2028 an den Heizkosten beteiligen. CO₂-Kosten und bei Gasheizungen auch die Gasnetzentgelte werden grundsätzlich hälftig zwischen Vermieter und Mieter geteilt. Ab 2029 gilt das auch für die Mehrkosten der Bio-Treppe, also für den Preisanteil der biogenen Brennstoffe.

Im Zuge der geplanten Mietrechtsreform 2026 soll die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren nach § 559c BGB von bisher 10.000 Euro auf 20.000 Euro pro Wohnung steigen:

GModG und Bio-Treppe: Was gilt für den Bestand?

Eine der größten Erleichterungen durch das neue Heizungsgesetz betrifft Besitzer von Gas-, Heizöl und Flüssiggasheizungen: Eine generelle Ölheizung-Austauschpflicht ist im Gebäudemodernisierungsgesetz nicht vorgesehen. Bestehende, funktionsfähige Anlagen können weiter betrieben werden.

Wer jedoch nach Inkrafttreten des Gebäudemodernisierungsgesetz eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung einbaut, muss die sogenannte Bio-Treppe einhalten:

Die Bio-Treppe im Überblick

Alternativ zur Bio-Treppe: Die Anforderungen können unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch auf anderem Weg erfüllt werden. Paragraph 43 GModG nennt dafür unter anderem:

• Solarthermie,
• eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung sowie
• eine Wärmepumpen-Hybridheizung.

Für diese Optionen gelten technische Mindestanforderungen; je nach Gebäude und Betriebsweise können Nachweise erforderlich sein. Sie sind daher nicht pauschal als voraussetzungsfreie Alternativen zu verstehen.

Für Biobrennstoffanteile entfällt der CO₂-Preis, was die Mehrkosten teilweise kompensiert.

FAQ: häufige Fragen zum GModG 

1. Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz? 

Die Kerninhalte des neuen Heizungsgesetz sind:

• Streichung der 65-Prozent-EE-Pflicht für neue Heizungen (§§ 71–71p sowie § 72 GEG entfallen)
• technologieoffener Heizungskatalog: Wärmepumpe, Gas, Öl, Fernwärme, Biomasse und Hybridheizungen gleichberechtigt zulässig
• Bio-Treppe: Ab 1. Januar 2029 müssen neu eingebaute Öl- und Gasheizungen mindestens 10 Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe nutzen, danach stufenweise Steigerung bis 2040
• Erfüllungsoptionen über Solarthermie oder Hybridheizung mit Wärmepumpe
• Grüngasquote für Energieversorger ab 2028
• Entfall der Beratungspflicht bei fossilen Heizungen und der Kopplung an die kommunale Wärmeplanung
• BEG-Förderung läuft mindestens bis 2029 weiter
• vereinfachte Wärmeplanung für Kommunen unter 15.000 Einwohnern
• Nullemissionsgebäude-Standard stufenweise ab 2028/2030 (EPBD-Umsetzung)

2. Ist das Heizungsgesetz gekippt?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde umbenannt und durch das GModG in zentralen Punkten neu justiert und überarbeitet. Die bisherige 65‑Prozent‑Regel für neu eingebaute Heizungen entfällt, und viele Regelungen zur Austauschpflicht alter Öl- und Gaskessel werden geändert beziehungsweise entschärft.

3. Was ändert sich 2026 für Hausbesitzer?

Für Hausbesitzerinnen und Hausbesitzer fallen 2026 mehrere Entwicklungen zusammen. Zum einen steigen die CO₂‑Preise weiter, was Heizen mit Öl und Gas schrittweise verteuert. Zum anderen gelten mit dem GModG neue, technologieoffene Regeln für den Einbau von Heizungen, während parallel die Umsetzung der EU‑Gebäuderichtlinie auf Nullemissionsgebäude ab 2030 vorbereitet wird.

Zudem werden die Förderbedingungen in der BEG angepasst: Die Förderung wird sozial stärker gestaffelt (unter anderem Einkommensbonus mit verschiedenen Stufen, Kinderzuschlag, gesenkter Förderdeckel, zeitlich gestreckter Klimageschwindigkeitsbonus), bereits bewilligte Anträge bleiben von den Änderungen unberührt.

4. Welche Heizungen müssen nicht ausgetauscht werden?

Eine Austauschpflicht nach dem früheren § 72 GEG lässt sich aus der aktuellen Fassung nicht mehr herleiten: § 72 ist weggefallen. Die frühere Passage zur 30-Jahre-Austauschpflicht für bestimmte Heizkessel und zu den dazugehörigen Ausnahmen ist deshalb zu entfernen. Andere Anforderungen, etwa an Betrieb, Wartung oder technische Ausstattung, sind davon getrennt zu prüfen.

5. Wie lange darf ich meine Heizung noch betreiben?

Bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie funktionsfähig sind. Ausnahmen können sich unter anderem in Bezug auf bestimmte alte Standard- oder Konstanttemperaturkessel ergeben, die nach den Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes ausgetauscht werden müssen. Unter anderem sind auch Niedertemperatur- und Brennwertkessel von der 30-Jahre-Austauschpflicht ausgenommen. Beim Einbau einer neuen Heizungsanlage gelten die jeweils aktuellen gesetzlichen Vorgaben.

Ein Fazit zum neuen GModG

Das Gebäudemodernisierungsgesetz oder GModG bringt mehr Planungsfreiheit – aber keine Planungssicherheit auf ewig. Bauherren müssen die EPBD-Anforderungen ab 2030 strategisch einplanen, Vermieter sollten Modernisierungsmaßnahmen klug bündeln, und Bauprofis positionieren sich jetzt als Technologieberater. Wer auf fossile Heizsysteme setzt, sollte die Bio-Treppe und steigende CO₂‑Preise als Langzeitrisiko im Blick behalten.

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Quellen: Tagesschau; Gesetze im Internet; Bundeswirtschaftsministerium; www.br.de; Bundesgesetzblatt Nr. 266 vom 28.07.2026;