Inhaltsverzeichnis
- Berechnung der Grundflächenzahl
- GRZ und ihre Auswirkungen auf die Biodiversität
- Gebäude können Ökosysteme unterstützen
- Schlussfolgerung: Grundflächenzahlen als Orientierungswerte
Berechnung der Grundflächenzahl
Die GRZ wird berechnet, indem die Gesamtfläche aller Gebäude auf einem Grundstück durch die Gesamtgröße dieses Grundstücks geteilt wird. Die Formel lautet:
(Wichtig: Die GRZ ist ein absoluter Wert, Rundungen sind nicht zulässig)
Die resultierende Zahl gibt an, welcher Anteil des Grundstücks bebaut, bzw. bebaubar ist (Richtwert). In Bebauungsplänen wird oft eine maximale GRZ festgelegt, um eine Überbauung zu verhindern und Freiflächen zu sichern. Durch diese Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme der Grundstücksfläche kann gerade in urbanen Räumen biologische Vielfalt erhalten und gleichzeitig ein wichtiger Beitrag zum Erreichen der Klimaschutzziele geleistet werden.
→ Wurde eine Fläche bereits im Vorfeld genutzt („vorgenutzte Fläche“) wird dies anhand eines Umwandlungsgrads positiv in der Berechnung der Grundflächenzahl berücksichtigt. Damit wird versucht, Flächenrecycling zu fördern und bislang integre Freiflächen zu schonen.
Rechtliche Hintergründe der GRZ-Berechnung
Im Bebauungsplan muss die bauliche Nutzung eines Grundstücks maßstabsgetreu dokumentiert werden. Durch die Berechnung der Grundflächenzahl (GRZ-Berechnung) und die parallel festgelegte zulässige maximale Gebäudegrundfläche wird das Bebauungsmaß je nach geographischer Lage und rechtlichen Vorschriften geregelt. Wird die GRZ hingegen nicht richtig berechnet oder nach eigenem Gutdünken ausgelegt, droht ein Baugenehmigungsverfahren zu scheitern.
In der Praxis zeigt sich dennoch oft, dass die Berechnung der GRZ in geringem Umfang auch der jeweiligen Auslegung des Planers oder Architekten unterliegt. Das rührt von den Inhalten des § 19 Baunutzungsverordnung (BauNVO) und den GRZ-Änderungen über die letzten Jahre her, die aufgrund ihrer Komplexität öfter für Verwirrung sorgen.
→ Wichtig: Im Rahmen der Verabschiedung des „Gesetzes zur Umsetzung der Richtlinien 2014/52/EU“ und der folgenden Novellierung der BauNVO (2017) gab es keine GRZ-Änderungen, weshalb diesbezüglich die Änderungen der BauNVO 2013 Gültigkeit besitzen.
Gesamt-Grundflächenzahl
Grundsätzlich sind für die Berechnung der GRZ zwei Faktoren entscheidend: die Grundflächenzahl, die im Bebauungsplan festgesetzt wird (GRZ I) und die (Neben-)Anlagen nach § 19 Abs. 4 BauNVO i.V.m § 14 BauNVO (GRZ II), womit die baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche gemeint sind. Beide addiert ergeben unabhängig vom Versiegelungsgrad die insgesamt zulässige bebaubare Grundfläche. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundfläche dieser Anlagen um maximal 50 % oder bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 überschritten werden (§ 19 Abs. 2 BauNVO)
Ausschlaggebend für den berechneten GRZ-Wert sind die Außenmaße der baulichen Anlagen. Wobei die vertikale Projektion der Außenmaße einer oberirdischen baulichen Anlage als überdeckende Fläche heranzuziehen ist. Bei schrägen Umfassungswänden ist die größte Grundrissausdehnung für die Überdeckung ausschlaggebend. Das gilt auch für Bauteile, die in den Luftraum hineinragen (z. B. Balkone).
→ Laut BauNVO ist der Begriff „Überdeckung“ rechtlich definiert und nicht Auslegungsfall. Dementsprechend fallen auch unterirdische Anlagen (Keller, Tiefgarage o. Ä.) darunter und müssen bei der Ermittlung der Grundflächenzahl berücksichtig werden.
Welche Grundstücksflächen zählen mit in die GRZ-Berechnung?
Grundsätzlich ist die Fläche des Baugrundstücks entscheidend, die im designierten Bauland und hinter der Straßenbegrenzungslinie liegt (vermerkt im jeweiligen Bebauungsplan). Ist keine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, muss auf die Baugrundstücksfläche hinter der tatsächlichen Straßengrenze zurückgegriffen werden.
Grundstücksteilflächen
Festgesetzte Grundstücksteilflächen, die als private Grün- oder Verkehrsflächen deklariert sind, gehören gemäß § 19 Abs. 3 BauNVO nicht zur GRZ-Berechnung. Nicht überbaubare Grundstücksflächen, die mit einem Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) belastet sind, müssen hingegen bei der Berechnung berücksichtigt werden. Gleiches gilt für Gemeinschaftsanlagen, in anteiligem Maße. Parkplätze außerhalb des Baugrundstücks können als eigenständiges „Neben-Baugrundstück“ an der Ermittlung der zulässigen Grundfläche teilnehmen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB). Für derartige Fälle greifen die Sonderregelungen des § 21a BauNVO.
GRZ und ihre Auswirkungen auf die Biodiversität
Eine hohe berechnete GRZ führt oft zu einer Verringerung der Grünflächen und damit zu einem Verlust an Lebensräumen für Pflanzen und Tiere. Dies kann folgende Konsequenzen haben:
- Verlust von Lebensräumen: Weniger Grünflächen bedeuten weniger Lebensraum für Flora und Fauna.
- Fragmentierung von Ökosystemen: Durch dichte Bebauung werden natürliche Lebensräume getrennt, was die Wanderung und Ausbreitung von Arten erschwert.
- Klimatische Veränderungen: Dicht bebaute Gebiete neigen zu höheren Temperaturen, was die Lebensbedingungen für viele Arten verschlechtert.
Eine niedrige GRZ hingegen kann positive Auswirkungen auf die Biodiversität haben:
- Erhaltung und Schaffung von Grünflächen: Mehr unbebaute Flächen ermöglichen die Anlage von Parks, Gärten und anderen natürlichen Lebensräumen.
- Förderung der Artenvielfalt: Durch die Schaffung vielfältiger Lebensräume können unterschiedliche Tier- und Pflanzenarten unterstützt werden.
- Verbesserung des Mikroklimas: Grünflächen tragen zur Luftreinigung bei und verbessern das städtische Klima.
Gebäude können Ökosysteme unterstützen
Die GRZ-Berechnung alleine gibt nur den Bebauungsgrad im Verhältnis zur Freifläche an. Die Bebauungsart hingegen tangiert sie nicht. So kann direkt an Gebäuden, über eine mögliche Fassaden- und Dachbegrünung, nachhaltiges Regenwassermanagement etc., die Artenvielfalt geschützt oder gefördert werden.
Über eine qualitative Bewertung der Geländeoberflächen (Faktor Qualität der Oberfläche x Summe der Teilflächen) kann unter Hinzunahme der GRZ auf die Grundstücksfläche ein objektbezogener „Biotopflächenfaktor“ errechnet werden.
→ Für ein moderat bebautes nachhaltiges Quartier mit ausreichend Grünflächen ist ein GRZ von 0,2 gängig. Dies bedeutet, dass Grundstücke maximal zu 20 Prozent bebaut werden dürfen.
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Schlussfolgerung: Grundflächenzahlen als Orientierungswerte
Die Grundflächenzahl ist ein wichtiges Instrument in der Stadtplanung, das weitreichende Auswirkungen auf die Biodiversität in städtischen Gebieten hat. Eine ausgewogene Festlegung der GRZ kann dazu beitragen, die negativen Auswirkungen der Urbanisierung auf die Umwelt zu minimieren und gleichzeitig lebenswerte, grüne Städte zu schaffen. Es ist daher entscheidend, dass Stadtplaner, Architekten und Entscheidungsträger die GRZ bewusst nutzen, um eine nachhaltige Entwicklung zu fördern und die biologische Vielfalt in unseren Städten zu erhalten und zu verbessern.
Dabei gilt jedoch, dass mit dem Gesetz zur Baulandmobilisierung die vorherigen Richtwerte des § 17 BauNVO nur zu Orientierung dienen und im Bebauungsplan auch abweichend dargestellt und begründet werden können. Diese Werte sind (vgl. § 17 BauNVO - Einzelnorm (gesetze-im-internet.de)):
- Kleinsiedlungsgebiete: 0,2 GRZ
- Wochenendhausgebiete: 0,2 GRZ
- Reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete und Ferienhausgebiete: 0,4 GRZ
- Besondere Wohngebiete: 0,6 GRZ
- Dorfgebiete, Mischgebiete, dörfliche Wohngebiete: 0,6 GRZ
- Urbane Gebiete: 0,8 GRZ
- Kerngebiete: 1,0 GRZ
- Gewerbegebiete, Industriegebiete, sonstige Sondergebiete: 0,8 GRZ
Quellen: „Klimaneutrale Gebäude“, BauNVO (gesetze-im-internet.de), Berechnung der Grundflächenzahl – Landesregierung Brandenburg, Das Maß der baulichen Nutzung – Stadt München, Arbeitshilfe Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ)
