Inhaltsverzeichnis
- Wie schreibe ich eine Mängelanzeige?
- Was muss eine Mängelanzeige beinhalten?
- Mängelanzeige: Muster
- Wann schreibt man eine Mängelanzeige?
- Welche Frist zur Mängelbeseitigung ist angemessen?
Wie schreibe ich eine Mängelanzeige?
Grundsätzlich ähneln die Vorgaben und Abläufe bei Baumängeln im Bauvertragsrecht den Vorschriften zur Gewährleistung aus dem Kaufrecht. Im Bauwesen gelten dabei häufig sowohl das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) als auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) als Grundlagen für die Mängelanzeige.
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Unterstützung beim rechtssicheren Erstellen von Mängelanzeigen erhalten Bauherren und Verantwortliche im Bauwesen mit dem Handbuch „Sicherer Umgang mit Gewährleistung und Mängelansprüchen in der Baupraxis“. Neben praktischen Hinweisen zu den rechtlichen Anforderungen aus VOB und BGB beinhaltet das Buch Vorlagen sowie Musterverträge zu z. B. folgenden Bereichen:
- Bauabnahme
- Abnahmeverweigerung
- Aufforderung zur Mitwirkung nach BGB bzw. VOB/B
- Bedenkenhinweis
- Mängelanzeige
- Mangelbeseitigungsverlangen vor Abnahme nach VOB/B
- Bautagebuch
- Widerrufsbelehrung Verbraucherbauvertrag
- Bauvertrag
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Was muss eine Mängelanzeige beinhalten?
Für den Inhalt der Mängelanzeige gelten die allgemeinen Vorgaben eines Bauvertrags nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB). Daraus ergeben sich folgende Mindestangaben, die in der Anzeige enthalten sein sollten:
- Benennung und Art des angefallenen Mangels.
- Optische Beschreibung des Erscheinungsbilds des Mangels.
- Die angemessene Frist, bis wann der Mangel beseitigt sein muss.
Der Ersteller der Mängelanzeige muss die Mängel nicht umfangreich dokumentieren oder fachgerecht bestimmen. Allerdings reicht es nicht aus, in der Anzeige nur darauf hinzuweisen, dass ein Mangel vorliegt, ohne ihn genauer zu beschreiben.
Wie eine Mängelanzeige in der Praxis aussehen kann, beschreibt der nächste Abschnitt anhand von zwei Mustervorlagen.
Mängelanzeige: Muster
Das folgende Muster zeigt eine grundlegende Mängelanzeige für Bauarbeiten aller Art, wenn sie bereits vor der Abnahme entdeckt werden. Außerdem enthält das Schreiben Anmerkungen zur Fristsetzung der Mangelbeseitigung bzw. einer Gefährdung des Fertigstellungstermins.
| [....] [....], den [....]
Mängelanzeige, Fristsetzung zur Mangelbeseitigung Bauprojekt [....] Sehr geehrte Frau [....], Sehr geehrter Herr [....], bezugnehmend auf den mit Ihnen geschlossenen Bauvertrag gemäß Angebot vom [....] haben wir am [....] die folgenden Baumängel festgestellt:
Wir haben vertraglich eine Frist für die Fertigstellung der von Ihnen zu erbringenden Bauleistungen von [....] vereinbart. Diese Frist läuft am [....] ab. Die von Ihnen geschuldete, mangelfreie und rechtzeitige Fertigstellung der Bauleistungen ist daher in Gefahr. Wir setzen Ihnen daher eine Frist bis zum [....] zur Mangelbeseitigung. Andernfalls behalten wir uns die Beendigung des Vertrags oder die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen in Höhe der Kosten einer Ersatzvornahme ausdrücklich vor. Mit freundlichen Grüßen,
Unterschrift |
Darüber hinaus gibt es spezielle Vorlagen zur Rüge von Baumängeln nach der Bauabnahme. Das folgende Schreiben orientiert sich an den Vorgaben der VOB/B, die bei Bauarbeiten häufig vertraglich vereinbart wird.
| [....] [...], den [...]
Baumängelrüge nach Abnahme gem. § 13 Abs. 5 VOB/B Bauvorhaben: [...] Sehr geehrter Herr [...], wir erhielten Kenntnis von folgenden Mängeln:
Hiermit fordern wir Sie gem. § 13 Abs. 5 VOB/B auf, umgehend diese Mängel zu beseitigen. [...]. Die Erledigung bitten wir auf anliegendem Doppel zu bestätigen und uns dieses unterzeichnet möglichst kurzfristig zuzuleiten. Sollte eine ordnungsgemäße Erledigung in der gesetzten Frist nicht erfolgen, müssten wir die Mängelbeseitigung auf Ihre Kosten durch einen Dritten vornehmen lassen (§ 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B). Mit freundlichen Grüßen [...] _________________________________________________________________________________ Die obigen gerügten Mängel wurden am [...] beseitigt.
– Auftragnehmer – – Käufer/Mieter/Hausmeister/Hausverwalter – |
Wann schreibt man eine Mängelanzeige?
Bei der Frage, wann im Baurecht eine Mängelanzeige zu erstellen ist, hängt die Antwort von der rechtlichen Ausgangssituation ab. So gelten bei einem Kaufvertrag (etwa die Lieferung von Baustoffen) andere Vorgaben zur Mängelanzeige als z. B. im Mietrecht.
Mängelanzeige beim Kaufvertrag
Beim Kaufvertrag (als beiderseitiges Handelsgeschäft) muss der Käufer gemäß § 377 Abs. 1 Handelsgesetzbuch (HGB) eine Mängelanzeige erstellen, sobald er die gelieferte Ware geprüft und einen Mangel erkannt hat. So muss der Käufer unmittelbar nach der Ablieferung die Ware fachmännisch auf Mängel prüfen (Untersuchungspflicht) und im Schadensfall eine entsprechende Anzeige erstellen (Rügepflicht).
Wie groß der Zeitraum ist, in dem der Käufer die Mängelanzeige stellen kann, hängt immer vom erforderlichen Umfang der Untersuchung ab. Hierfür sind die Umstände des Einzelfalls maßgeblich. Daher gibt es keine konkrete Antwort auf die Frage, bis wann eine Mängelanzeige zu erstellen ist. Im Zweifel ist die Mangelrüge aber eher jetzt als gleichzustellen.
In jedem Fall gilt jedoch: Kommt es zu Verstößen der Untersuchungs- oder Rügepflicht, verliert der Käufer sämtliche Gewährleistungsansprüche aus dem Kaufvertrag.
Für das Baurecht heißt das: Der Auftraggeber oder Besteller muss die gelieferten Baustoffe prüfen, sobald er sie erhalten hat. Stellt er einen Mangel fest, muss er eine entsprechende Mängelanzeige aufgeben. Erkennt der Unternehmer erst nach der Verarbeitung der Baustoffe einen Mangel, kann der Baustofflieferant ggf. eine Mitschuld des Bestellers einwenden, wenn dieser die Stoffe nicht im Vorfeld gründlich genug untersucht hat.
Dadurch erhält der Unternehmer vom Lieferanten ggf. weniger Geld zur Mangelbeseitigung. Möglicherweise kann der Unternehmer oder Besteller auch gar keine Ansprüche gegenüber seinem Lieferanten mehr geltend machen, wenn er selbst gegen die Rügepflicht verstoßen hat.
Laut § 4 Abs. 7 VOB/B...
... müssen Leistungen, die während der Ausführung als mangelhaft oder vertragswidrig erscheinen, durch den Auftragnehmer ausgebessert oder ersetzt werden. Liegen derartige Mängel in der rechtlichen Verantwortung des Auftragnehmers, muss dieser auch für die entsprechenden Kosten aufkommen. Bleibt die Mängelbeseitigung aus, kann der Auftraggeber eine angemessene Beseitigungsfrist setzen und nach dessen Ablauf ggf. den Vertrag kündigen.
Mängelanzeige im Mietrecht
Erkennt ein Mieter Baumängel an seinem Objekt, muss er dem Vermieter eine Mängelanzeige senden. In diesem Fall muss die Anzeige gem. § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB unverzüglich nach Auftreten bzw. Erkennen des Mangels beim Vermieter eingehen. Der Gesetzgeber erlaubt hier kein schuldhaftes Zögern.
Kümmert sich der Mieter nicht um eine Mängelanzeige, obwohl er einen Mangel festgestellt hat, ist er nach § 536c Abs. 2 BGB zum Schadensersatz gegenüber dem Vermieter verpflichtet. Außerdem entfällt ggf. das Recht des Mieters auf eine Mietminderung.
Welche Frist zur Mängelbeseitigung ist angemessen?
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| Für jeden Mangel muss der Auftraggeber eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung bestimmen. Diese hängt jedoch von verschiedenen Faktoren ab. (Bild: © piXuLariUm – stock.adobe.com) |
Als „angemessen“ gilt eine Frist zur Mängelbeseitigung, wenn der Auftragnehmer (z. B. ein beauftragtes Bauunternehmen) ausreichend Zeit zur Mängelbeseitigung erhält. Je nach Umfang des Mangels ergeben sich unterschiedlich lange Fristen, die sich nicht verallgemeinern lassen. So ist bei schwerwiegenderen Mängeln eine längere Frist angemessen, wohingegen bei kleineren Mängeln eine kürzere Frist ausreicht.
Tritt bei einer besonders umfangreichen und komplexen Baumaßnahme ein Mangel auf, bei der sich der Aufwand zur Mangelbeseitigung gar nicht oder nur schwer einschätzen lässt, sollte der Auftraggeber wenigstens einen Termin vorgeben, ab dem die Maßnahmen zur Beseitigung des Mangels beginnen sollen.
Nur die Fristsetzung eröffnet dem Auftraggeber auch die Möglichkeit, die Mängel auf Kosten des Auftragnehmers beseitigen zu lassen. Wird er zu früh tätig, bleibt er u. U. auf den Kosten der Ersatzvornahme sitzen.
Quellen: „Sicherer Umgang mit Gewährleistung und Mängelansprüchen in der Baupraxis“, mietrecht.com, bauprofessor.de
Sicherer Umgang mit Gewährleistung und Mängelansprüchen in der Baupraxis
